Земля каждого крупного поместья, не считая феоды, отрезанные от него для вассалов, состояла из двух неравных частей – господской земли и наделов свободных и крепостных крестьян. В первую часть входили все земли, которые господин возделывал сам. В некоторых западных странах это, как правило, была треть обрабатываемой земли. Иногда господская земля достигала размера 130 и даже 140 гектаров, и ее пахали большими упряжками из восьми быков. Господин возделывал ее с помощью барщины – трудовых повинностей, которые его арендаторы – и свободные, и крепостные – были обязаны бесплатно выполнять для него. В эту господскую часть земли поместья могли также входить частные виноградники, луга, рыбные пруды и леса, но, как правило, это были необработанные земли, пастбища, вересковые пустоши и леса, на которые господин имел право собственности. Она оставалась неделимой, и господин на определенных условиях позволял своим подданным пользоваться ею.

Средневековые феодалы были плохими администраторами, и мало кто из них был способен сам вести хозяйство на своей земле. В то же время они были расточительными и недальновидными. Например, чтобы повысить свои доходы и выжать все, что можно, из земли, которая могла из-за этого стать бесплодной, феодалы – что вполне естественно – старались увеличить количество арендаторов, в качестве платы за аренду господин получал с них больше денег и продуктов, чем мог бы иметь, если бы возделывал свою часть земли сам. Поэтому все сильнее проявлялась тенденция к членению крупных имений на маленькие фермы, которые господин отдавал в аренду крестьянам-держателям. Во Франции и на севере Испании такие фермы назывались manses, bordes, condamines, cabanes, quintanes, meix, colonges, casaux, в Германии hufen и colonicae, в Италии massae, massoilzie, casalini или corticelli. В отличие от вассала, получавшего от четырех до восьми таких ферм, держатель обычно получал только одну, но с экономической точки зрения его услуги и вносимые им платы были более важным доходом. Именно поэтому, как правило, две трети земель усадьбы, особенно в Англии и Италии, обрабатывались свободными или крепостными держателями в виде наделов.

Таким образом, каждое большое имение представляло собой отдельный самодостаточный организм, способный обеспечить потребности одного феодала-землевладельца. Феодал вел жизнь воина и главы государства. Его общественная роль «наследственного жандарма», которая позволяла ему вести в значительной степени паразитическое существование, оставалась возможной лишь благодаря тому, что он владел землей и раздавал ее в качестве феодов и наделов. Феоды давали ему военную силу, а наделы экономическую. В конечном счете феодальная система опиралась на порядок, который в обмен на защиту, часто иллюзорную, отдавал трудящиеся слои общества на милость его праздным слоям, а землю не тем, кто ее обрабатывал, а тем, кто сумел ее захватить.

Рядом с меньшинством, которое владело землей, существовали миллионы людей, не имевших никаких прав собственности: именно в таком положении оказалась огромная масса сельского населения Запада. Почти непреодолимая преграда отделяла их от сословия землевладельцев. Все крестьяне в большей или меньшей степени были зависимыми людьми (hörigen, как говорили в Германии), все они считались просто орудиями для эксплуатации имения-виллы (villa), потому и назывались вилланами, все считались ничего не стоящими с общественной точки зрения, их уважали только за их экономическую ценность.

Однако не все крестьяне относились к одной и той же категории. Среди них были свободные и полусвободные земледельцы, которые отличались от крепостных и последних рабов. По одну сторону были, если пользоваться французскими терминами, свободные вилланы (villains francs), а по другую крепостные вилланы (villains serfs). Это деление в различных вариантах существовало на всем Западе, кроме Англии, где после нормандского завоевания все вилланы стали одинаково крепостными. Но в Германии свободным вилланам соответствовали свободные земледельцы, называвшиеся freien landsassen, freie hintersassen, и полусвободные крестьяне, вероятно потомки вольноотпущенников-lites предыдущей эпохи (halb freien, meier). В Эльзасе такие же крестьяне – держатели наделов, которые получали землю в аренду и назывались censitaires от названия своей арендной платы cens, упоминаются также и под названием coloni (landsiedeln). Они по своему положению немного похожи на нидерландских laeten, испанских villanos, pecheros и juniores и итальянских coloni sedentes, meinentes и fictaiuoli. Во Франции они составляли очень многочисленное сословие крестьян-земледельцев и назывались roturiers (ruptuarii). Обычно их объединяли с крепостными под общим названием вилланы (villain rustici, pagesii, nativi) или подданные (homines de potestate, hommes de paeste), но их отличали от крепостных, добавляя слово franc, то есть «свободный». Отличительными признаками свободного виллана были, во-первых, личная свобода и, во вторых, наличие у него договора на аренду предоставленной ему земли. В принципе он был таким же свободным человеком, как дворянин, но на деле его свобода была сильно ограничена. Некоторые вилланы, например кастильские juniores, сохранили право менять место проживания, но большинство не имели права покинуть свой надел без разрешения господина. Вилланы не имели ни одного из тех политических прав, которые отличали дворянство от других сословий и возвышали его над ними. Только в очень редких, исключительных случаях кто-то из вилланов получал во владение феод или был посвящен в рыцари. С точки зрения высших сословий между крестьянином-арендатором, даже если он был свободным человеком, и дворянином-землевладельцем не было ничего общего. К свободным и крепостным крестьянам они относились с одинаковым презрением. На практике свободный виллан был почти так же прочно, как крепостной, прикреплен к тому общественному положению, в которое Судьбе было угодно его поставить.

Но все же земля свободного виллана была на одну ступень выше в общественной иерархии, чем земля виллана-крепостного. У свободного было преимущество – договор, которого никогда не имели крепостные. Надел свободного был отделен четкой границей от феода, но не менее четкая граница отделяла его от надела крепостного виллана. Как и феод, надел свободного виллана был у своего хозяина только в пользовании, а настоящим его собственником оставался господин. Некоторые земли – например, в Германии – предоставлялись в полную собственность и без обязанности нести военную службу. Обычно свободные вилланы возделывали свои наделы согласно подлинным или мнимым договорам, носившим разные названия – baux à cens, précaires, mainfermes, champarts и comptants, условия которых могли сильно различаться в разных случаях. Иногда земля предоставлялась на определенное число лет или пожизненно, иногда в наследственную аренду. Иногда виллан по договору становился почти полным собственником своей земли: такой была в Лангедоке постоянная аренда, называвшаяся locatairie perpétuelle, в Лимузенской марке métairie perpétuelle, в Бюже, Савойе и Дофине albergement, на севере Франции и в Бельгии mainferme, в Ниверне и Оверни bordelage, а в Нормандии – феодальная ферма (flefferme). И наконец, существовали арендные договоры, которые связывали владельца и фермера более тесной связью – обеспечивали фермеру не фиксированную арендную плату – cens, а меняющуюся долю (champarf) от годовой продукции хозяйства виллана. Когда владелец поместья приглашал на свою землю крестьян, готовых расчистить ее от леса, он заключал с ними нечто вроде договора об аренде, которая в этом случае называлась hostise; как и в случае champart, он устанавливал для себя меняющуюся арендную плату (cens) за предоставленную землю или дом. Все разновидности вилланских арендных договоров можно объединить в две большие категории. Некоторые из них – précaires, emphythéoses, fieffermes, censives, comptants – гарантировали землевладельцу фиксированную арендную плату и истинное владение землей. Другие – champ arts и hostises – обеспечивали ему определенную часть дохода, как современная испольщина (métayage).