Все эти варианты использования, взятые вместе, составляют потребительную стоимость дома для его владельцев. Эта потребительная стоимость не будет одной и той же для разных людей, проживающих в сравнимых по объективным характеристикам жилищах, как не будет она постоянной во времени и для одного человека, живущего в одном и том же помещении. Одинокие люди, находящиеся в поисках партнера, молодые пары с детьми, пенсионеры, больные, спортивные звезды и садовники — все они имеют разные потребности и потребляют в повседневной жизни разные аспекты жилья в разных объемах. Каждый человек или группа даст свое определение потребительной стоимости. Только когда характеристики людей соединяются с характеристиками жилья, потребительная стоимость обретает свое истинное значение.

Потребительная стоимость отражает смесь социальных потребностей и запросов, личных предпочтений, культурных привычек, представлений о стиле жизни и т. п., что не означает, что она формируется произвольно отдельно взятыми потребителями. Потребительные стоимости формируются в основном в зависимости от того, что может быть названо «системой жизнеобеспечения» индивида. Потребительная стоимость, взятая в этом повседневном смысле, «лежит вне сферы политической экономии». Необходимо понять, как работает эта система жизнеобеспечения. Но вне зависимости от глубины нашего понимания мы не можем создать адекватной теории городского землепользования на ее основе. Чтобы такая теория возникла, мы должны сконцентрироваться на тех поворотных моментах в принятии решений относительно городского землепользования, когда потребительная стоимость сталкивается с меновой стоимостью, превращая землю и ее благоустройство в товар. В эти моменты принимаются решения относительно размещения на земле определенных видов деятельности и ресурсов. И особенно важно для понимания происходящего помнить в такие моменты о весьма специфических характеристиках и земли, и благоустройства, которым облагорожена эта земля.

Современная теория городского землепользования находится в непростой ситуации. Анализ обычно сосредотачивается либо на характеристиках потребительной стоимости (тут изучается система жизнеобеспечения), либо на характеристиках меновой стоимости (тут изучается система рыночных обменов), но концептуализации того, как же эти два предмета исследования связаны между собой, плачевно мало, если не сказать, что она отсутствует вовсе.

Географы и социологи, например, разработали несколько теорий землепользования, которые строятся вокруг моделей использования земель. Концентрические зоны, полицентричные и секторальные «теории» — это не более чем обобщенные описания моделей использования в городской пространственной экономике. Традиция исследований в факторной экологии пытается делать то же самое в более утонченной манере (и с большим пониманием), в то время как работы других социологов, таких как Ганс (Gans, 1970) и Саттлс (Suttles, 1968), привносят определенную долю реализма в суховатые статистические выкладки факторной экологии. Есть и другие методы статистического обобщения макромоделей городского землепользования. Отрицательная экспоненциальная «модель» уменьшения плотности населения (и арендной ставки на землю) с удалением от городского центра была исследована достаточно детально. Различные модели, разработанные в традиции социальной физики, из которых модель Уилсона (Wilson, 1970) — наиболее проработанная на настоящий момент, также использовались для описания макрохарактеристик видов деятельности и использования в городской системе. Все эти разработки, однако, лишь добавляют подробностей в анализ моделей землепользования, отличающихся степенью проработанности, но не качеством от тех, которые лежали в основе карт землепользования или описания повседневной деятельности города. Из этих описаний можно многое почерпнуть, но такие исследования не могут составить теорию городского землепользования.

Приведем для сравнения теории землепользования, порожденные вниманием неоклассической микроэкономики к меновой стоимости, хотя при этом они очевидно приближаются к стратегии, впервые предложенной Джевонсом, приравнивающей в предельном выражении потребительную стоимость (полезность) к меновой стоимости. Алонсо (Alonso, 1964), Бекманн (Beckmann, 1969), Миллс (Mills, 1967; 1969) и Мут (Muth, 1969) предполагают, что индивиды стремятся максимизировать прибыль. На рынке жилья это будет означать, что индивиды находят компромисс между некоторым количеством жилья (обычно воспринимаемого как пространство), доступностью (обычно воспринимаемую как издержки на транспорт до места занятости) и потребностями в других товарах и услугах в рамках наличного бюджета. Предполагается, что потребители безразличны к некоторым комбинациям пространства и доступности. Также предполагается, что люди готовы больше платить за жилье в определенном месте до тех пор, пока дополнительная величина «удовлетворения», получаемая от переезда, не сравняется с предельной полезностью выкладываемых за это дополнительных денег. Из этих построений можно вывести условия равновесия на городском жилищном рынке, гарантирующие Парето-оптимальность. Этот процесс может быть смоделирован по-разному. Херберт и Стивенс (Herbert and Stevens, 1960) сформулировали это как оптимизационную задачу: домохозяйства ищут оптимальный «жилищный пакет» благ на общем рынке всевозможных благ с учетом издержек и бюджетных ограничений. Мут (1969) предлагает особенно тщательно проработанные формулировки, в которых он пытается соединить анализ производства жилья, распределение наличного жилищного фонда, распределение земли по типу использования и направленное на максимизацию полезности поведение со стороны индивидуальных потребителей с различными характеристиками дохода и различиями в жилищных предпочтениях. Другие авторы исследовали конкуренцию за пространство и местоположение между разными видами пользования (коммерческого, промышленного, жилого и т. п.).

Велик соблазн сделать эту глыбу теории городского землепользования основой для адекватного анализа рыночных сил, формирующих городское землепользование. К сожалению, эти теории уходят от вопросов потребительной стоимости и дают нам так же мало в смысле налаживания смысловых связей между потребительной и меновой стоимостями, как и формулировки географов и социологов, которые берут за основу потребительную стоимость. То, что модели максимизации полезности содержат в качестве необоснованной посылки наличие связи между потребительной стоимостью и меновой стоимостью, не должно вводить нас в заблуждение относительно наличия решения каких-то реальных проблем. Это не значит, что разработанные в микроэкономике модели бесполезны. Они проливают свет на выражение меновой стоимости в теории городского землепользования, подобно тому как географы и социологи помогают четче разглядеть проявления потребительной стоимости. Но полноценная теория городского землепользования требует такого синтеза этих двух составляющих, чтобы мы смогли ухватить общественный процесс товарного обмена в смысле, вкладываемом в него Марксом. Создать такую теорию будет стоить большого труда, особенно учитывая специфические качества земли и благоустройства, а также разные виды использования, которым они могут подвергаться.