Критическая оценка микроэкономического подхода поможет нам понять, в чем тут проблема. Кирван и Мартин (Kirwan and Martin, 1971) недавно обобщили вклад этого подхода в наше понимание использования земли под жилую застройку, и, в целях краткости изложения, я остановлюсь только на этом аспекте теории городского землепользования. Как можно догадаться, мои замечания в принципе могут быть распространены и на другие аспекты городского землепользования.

Предпосылки, на которых обычно строится микроэкономический подход, явно нереалистичны, что в общем-то не является открытием. Но тогда то же самое можно сказать обо всех микроэкономических моделях такого рода. Вопрос состоит в том, как и до какой степени оторвана от реальности общая концептуальная схема? Мы можем начать искать ответ на этот вопрос, сравнивая обобщенные результаты с реальностью, которую мы стремимся понять. Примечательно, что, хотя теории, выведенные из микроэкономической схемы, не могут быть названы «истинными» в том смысле, что они подверглись тщательной эмпирической проверке, эти теории городского землепользования (являясь нормативными) дали результаты, которые не так сильно расходятся с реальностью городских структур. Говоря другими словами, нельзя сказать, что они прошли проверку как эмпирически надежные инструменты, но также нельзя сказать, что они не прошли ее. Эти теории, таким образом, могут быть расценены как, возможно, не лишенные смысла обобщенные характеристики тех сил, которые формируют городское землепользование. Но они служат основой для промежуточных выводов, уязвимых для критики. Этим мы сейчас и займемся.

На жилищном рынке действуют многочисленные и разнообразные акторы, и каждая группа имеет свой подход к определению потребительной и меновой стоимостей. Давайте рассмотрим подходы основных групп, действующих на жилищном рынке.

(1) Жильцы являются потребителями разных аспектов жилья в зависимости от их потребностей и желаний. Потребительная стоимость дома определяется сочетанием ситуации отдельно взятого домохозяйства и отдельно взятого жилья в определенном районе. Жильцы-домовладельцы в основном озабочены потребительной стоимостью и действуют исходя из этого. Но поскольку дом используется также как помещение капитала, меновая стоимость принимается в расчет. Мы можем подремонтировать наш дом так, чтобы нам было комфортнее там жить, или мы можем затеять перепланировку, вынашивая план таким образом повысить его меновую стоимость. Жильцы-домовладельцы чаще всего начинают задумываться о меновой стоимости в двух ситуациях — в момент покупки и когда большие затраты на ремонт заставляют их подумать о бюджетных ограничениях. Арендаторы (и другие типы жильцов) находятся совсем в другой ситуации, в которой потребительная стоимость не дает особой мотивации к действиям, в то время как меновая стоимость полностью отходит домовладельцу. Но все, занимающие жилье, заняты одним и тем же — обеспечением себе потребительной стоимости путем износа меновой стоимости.

(2) Риелторы (агенты по продаже недвижимости) действуют на жилищном рынке с целью получить меновую стоимость. Они получают прибыль путем покупки-продажи или взимая плату за свои посреднические услуги. Риелторы редко когда вносят вклад в меновую стоимость жилья (хотя в некоторых случаях они облагораживают жилье перед продажей). Для риелторов потребительная стоимость жилья заключается в объеме трансакций, поскольку именно из них складывается меновая стоимость. Они действуют как предприимчивые координаторы на рынке жилья, работая в условиях жесткой конкуренции и необходимости выходить на определенный уровень прибыльности. Они стремятся увеличить активность на жилищном рынке, поскольку это ведет к расширению их бизнеса. Активность эта может стимулироваться как этичными, так и не очень этичными средствами (хорошим примером последнего может быть поведение агентов, которые уговаривали белых домовладельцев продавать свои дома ниже рыночной цены, пугая их появлением в округе чернокожих соседей). Так что риелторы могут играть роль в диапазоне от пассивного администратора на рынке до активного участника и в пределе движущей силы на рынке.

(3) Домовладельцы по большей части интересуются меновой стоимостью. Жильцы-домовладельцы, которые сдают в аренду часть своей недвижимости, конечно, имеют двойственную цель и могут быть мотивированы соображениями о потребительной стоимости в той же степени, как и те, кто полностью сам занимает свое жилье. Но профессиональные владельцы недвижимости относятся к ней как к средству обмена: предоставление жилья обменивается на деньги. Владельцы имеют две стратегии. Первая — полностью выкупить жилье и сдавать его в аренду с целью получения дохода с инвестированного капитала. Вторая стратегия включает покупку недвижимости с привлечением ипотечного кредитования: получение дохода от ренты позволяет покрывать ипотеку и вместе с разными налоговыми скидками на износ и другими налоговыми хитростями дает возможность владельцу увеличить чистую стоимость своих активов. Первая стратегия максимизирует текущий доход (обычно в краткосрочной перспективе), в то время как вторая — максимизирует рост активов. Выбор стратегии имеет огромное влияние на управление жилищным фондом, первая стратегия при этом ведет к быстрому износу, вторая — к хорошему содержанию и уходу. Выбор зависит от обстоятельств: выгодность инвестирования капитала в жилье по сравнению с другими формами инвестирования, доступность ипотечного кредитования и т. д. Какова бы ни была стратегия, владельцы все равно обращаются с жильем как со средством обмена, а не как с потребительной стоимостью, предназначенной для себя.

(4) Девелоперы и индустрия жилищного строительства вовлечены в процесс создания новых потребительных стоимостей для других с целью извлечения меновых стоимостей для себя. Покупка земли, ее подготовка (особенно оснащение коммуникациями) и строительство жилья требуют значительных затрат капитала задолго до самого обмена. Участвующие в этом процессе компании находятся в состоянии конкуренции и должны добиваться получения прибыли. Поэтому они крайне заинтересованы в создании таких потребительных стоимостей, которые будут поддерживать их доход от меновых стоимостей. Путей тут много (как законных, так и не очень), и эта группа на жилищном рынке определенно кровно заинтересована в процессе субурбанизации и, в меньшей степени, в процессе восстановления жилья и редевелопмента. В той же мере, в какой риелторы заинтересованы в увеличении оборотов на рынке, девелоперы и строительные компании заинтересованы в росте, реконструкции и восстановлении жилищного фонда. Обе эти группы заинтересованы в потребительных стоимостях для других только в той мере, в какой это позволяет им нажиться на меновых стоимостях.

(5) Финансовые институты играют важную роль на жилищном рынке, влияя на определенные характеристики жилья. Финансирование покупки собственного жилья, операций владельцев недвижимости, проектов нового строительства и редевелопмента во многом зиждется на ресурсах банков, страховых компаний, строительных корпораций и других финансовых институтов. Некоторые из этих институтов встроены в финансирование жилищного рынка (как, например, жилищные накопительные кооперативы в США). Но другие институции обслуживают все секторы, и они стремятся размещать свои фонды в жилищной сфере до тех пор, пока жилье сулит им возможность выгодных и надежных вложений по отношению к другим инвестиционным возможностям. В основе своей финансовые институты заинтересованы в получении меновых стоимостей путем финансирования проектов создания или приобретения потребительных стоимостей. Но финансовые институты в целом вовлечены в развитие разных секторов рынка недвижимости (промышленного, коммерческого, жилищного и пр.), и они, соответственно, должны участвовать в выборе способа использования земли, контролируя финансирование. Решения подобного рода исходят просто из прибыльности и избегания рисков.