(6) Правительственные институты — обычно сформированные политическим процессом, вызванным недостаточностью потребительных стоимостей, доступных для потребителей жилья, — часто вмешиваются в работу жилищного рынка. Производство потребительных стоимостей как результат действий государства (например, обеспечение социальным жильем) — это прямая форма вмешательства; но часто вмешательство бывает косвенным (особенно в США). Последнее может принимать форму помощи финансовым институтам, девелоперам и строительной индустрии получать их меновые стоимости в виде налоговых поблажек, гарантированных прибылей или уменьшения рисков. Это оправдывают тем, что поддержка рынка — единственный путь производить потребительные стоимости, но, к сожалению, это не всегда так. Правительство также вводит и реализует разнообразные институциональные ограничения операций на жилищном рынке (наибольшее подозрение тут вызывает зонирование и контроль планирования землепользования). Поскольку правительство занимается размещением множества услуг, общественных служб и планированием транспортной доступности, оно также косвенно участвует в формировании потребительной стоимости жилья, создавая окружающую его среду (см. гл. 2).

Действия всех этих различных групп на жилищном рынке непросто свести воедино, чтобы создать какую-то всеобъемлющую теоретическую рамку для анализа. То, что для одного является потребительной стоимостью, для другого будет меновой, и каждый при этом понимает потребительную стоимость по-своему. Один и тот же дом может быть оценен по-разному в зависимости от социальных отношений, в которые его вовлекают частные индивиды, организации и институты. Модель жилищного рынка, предполагающая, что весь жилищный фонд распределяется между потребителями (различающимися лишь доходом и жилищными предпочтениями) в результате их нацеленного на максимизацию полезности поведения, оказывается крайне ограниченной в своей применимости. Реалистичный анализ того, как принимаются решения относительно городского землепользования, — начиная с влиятельного исследования Хёрда (Hurd, 1903) — привели впоследствии, например, Уоллеса Смита (Smith, 1970, 40) к заключению, что «традиционная концепция „баланса спроса и предложения“ не вполне релевантна большинству проблем или вопросов, которые возникают в жилищном секторе экономики». Трудно не согласиться с его мнением, поскольку если товар возникает при взаимодействии потребительной и меновой стоимостей в общественном акте обмена, тогда вещи, которые мы называем землей и жильем, безусловно, являются очень сложными товарами, зависящими от определенных заинтересованных групп, действующих на рынке. Когда мы усложняем дело еще больше, вводя конкуренцию между разными видами использования, мы можем испытать искушение распространить вывод Уоллеса Смита на всю теорию городского землепользования.

Другая генеральная линия критики микроэкономического подхода к теории городского землепользования отталкивается от того, что теория формулируется на принципах статического равновесия. Это можно было бы считать просто грубым выпадом, если бы критика указывала лишь на то, что система городского землепользования редко когда приближается к чему-то похожему на положение равновесия и что Парето-оптимальность, возможно, никогда не будет достигнута. Кругом сплошные примеры дифференциального неравновесия (см. выше, гл. 2) и слишком уж много изъянов, свидетельств неэластичности, несогласованности, чтобы сказать, что рынок справляется со своей ролью регулирующего инструмента. Но здесь есть кое-что более глубокое, требующее пояснения. Городская территория застраивается последовательно в течение длительного периода времени, и определенная деятельность и люди закрепляют за собой позицию в городской системе тоже в течение определенного периода времени. Заняв место, и люди, и деятельность склонны сохранять его за собой и с трудом поддаются перемещению. Одновременность, предполагаемая в микроэкономических моделях, не отражает последовательного процесса заселения, который является очень значимым. Это указывает на фатальный дефект микроэкономических формулировок — на их неспособность учитывать абсолютное пространство (т. е. евклидово), которое делает землю и благоустройство такими особенными товарами. Большинство авторов либо игнорируют этот вопрос, либо отказываются обсуждать его всерьез. Например, Мут (Muth, 1969, 47) считает, что «многие характеристики городской структуры и городского землепользования могут быть объяснены без отсылок к наследию прошлого. Если и есть различие между землей, особенно городской землей, и другими факторами производства, то такое различие, видимо, порождается преимущественно пространственной уникальностью. На самом деле пространственная уникальность — это не совсем различие в качестве, как можно было бы предположить. Если бы труд не был иногда привязан к определенному месту и, следовательно, не был бы пространственно уникальным, возможно, тогда не было бы и депрессивных районов или проблем с фермерскими хозяйствами. И предложение земли с определенными пространственными характеристиками временами увеличивается при освоении прибрежных территорий или, чаще всего, при инвестициях в транспортные сети».

Так подходить к пространственной уникальности (или абсолютному пространству) совершенно неприемлемо. Пространственная уникальность не может быть сведена просто к невозможности перемещения или к вопросу транспортной доступности. Сказать, что пространство имеет абсолютные характеристики, — значит сказать, что структуры, люди и земельные участки существуют, взаимно исключая друг друга в трехмерном (евклидовом) пространстве. Эта концепция сама по себе не является адекватной концептуализацией пространства для разработки теории городского землепользования. Расстояние между точками относительно, потому что оно зависит от транспорта, от восприятия дистанции действующими на городской сцене агентами и т. д. (см. гл. 1). И мы должны размышлять о пространстве, встраивая его в систему отношений, поскольку здесь присутствует важный момент: точка в пространстве «содержит» все другие точки (например, как в случае анализа демографического или торгового потенциала; это также значимо для понимания формирования цены на землю, как мы увидим позже). Но мы не можем себе позволить забыть, что в одном и том же месте не может быть двух земельных участков. Это значит, что все пространственные проблемы связаны с внутренне присущей им монополией. Монополия в абсолютном пространстве — это условие существования, а не что-то, переживаемое как производное от находящегося вне пространства мира совершенной конкуренции. В капиталистическом обществе эта характеристика абсолютного пространства закреплена в отношениях частной собственности, при которых «владельцы» обладают монопольными привилегиями на «части» пространства. Наше внимание, следовательно, должно быть приковано к «использованию этой монополии на основе капиталистического производства» (Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 25. С. 165). Модели Алонсо — Мута недооценивают монопольные качества пространства в определенных важных аспектах; аналитика на самом деле зависит от специфического взгляда на пространство и время, а также от определенного отстранения от институционального устройства капиталистической экономики.

Мы можем начать осваивать эти положения, вытекающие из концепции абсолютного пространства, если представим себе, что размещение происходит последовательным образом в городском пространстве, разделенном на большое, но конечное число земельных участков. Тогда теория землепользования начинает представлять собой проблему последовательной комплектации пространства (с возможностью добавлять пространство по периферии). На жилищном рынке с постоянным жилищным фондом процесс похож на постепенное заполнение мест в пустом театре. Первый, кто пришел, имеет n выборов, второй — n—1 и т. д., до тех пор пока у последнего не останется выбора. Если порядок вхождения определяется возможностями назначать цену, то те, у кого есть деньги, имеют больше выбора, в то время как беднейшие возьмут себе то, что осталось после других. Эта трактовка может быть продуктивной, особенно в сочетании с концепцией потребительского излишка.