Вскоре на заемные деньги (кредитные линии и много разовых кредитов) я накупил массу мелких объектов недвижимости в городе. Чересчур много, но меня это нисколько не волновало. Двадцатишестилетнего парня не пугали долги в три миллиона долларов. Меня просто переполняла уверенность в себе! Ведь мой папа был успешным бизнесменом в сфере недвижимости, и у меня имелась лицензия на несколько лет на право заниматься недвижимостью. Я уже умел на этом зарабатывать… Из-за глупой самоуверенности я выстроил карточный домик, хотя считал его несокрушимым замком.

Большинство кредитов нам выдали с условием, что банк имеет право в любой момент потребовать погашения долга, и мы должны расплатиться в течение 90 дней. Банк соглашался ссужать деньги на таких условиях, поскольку мы работали по схеме «покупаем недвижимость, быстро ремонтируем и тут же продаем». В результате долгосрочных кредитов было мало, не больше ста. Но нас это не страшило, ведь что банки нас не беспокоили, и мы успевали вовремя погашать краткосрочные кредиты.

И вдруг при президенте Рейгане изменилось налоговое законодательство. Обанкротилось много сберегательных банков. И у моего кредитора тоже поменялся владелец. К слову, это был первый случай в штате Теннесси, когда местный банк был куплен банком, не зарегистрированным в штате. Новые владельцы моего банка – мегабанк, расположенный в полутысяче миль от нашего города, – начали анализировать клиентуру своего приобретения, чтобы избавиться от всех сомнительных заемщиков.

Увидев, что 26-летний парень должен им миллионы, они пришли в ярость. И потребовали погасить долг.

Итак, за 90-100 дней мне нужно было найти несколько миллионов долларов. Но в сфере недвижимости быстро перевести «складские запасы», то есть здания, в наличные, не получается. Если бы мне дали достаточно времени, скажем больше двух лет, я успел бы постепенно довести объекты до ума и распродать их. Ведь сам по себе бизнес не был убыточным: мы зарабатывали, и достаточно быстро. Но не настолько быстро, чтобы расплатиться с банком за три месяца.

Только тогда я осознал, в какой попал переплет. И все из-за самонадеянности. Я не предусмотрел стратегию выхода из возможных неблагоприятных ситуаций.

Банк потребовал возврата долгов в 1986 году. Мы потратили следующие два с половиной года на судебные тяжбы, одновременно погашая кредиты. На это уходило все, что я зарабатывал. Если в предыдущем году мой налогооблагаемый доход составлял 250 тыс. долл., то теперь – только шесть тысяч.

Целый год я продавал объекты недвижимости, чтобы погасить обязательства перед банком. Через два с половиной года нам удалось уменьшить задолженность с трех миллионов до 400 тысяч. Но к тому времени уже накопилось много судебных исков и кредиторы были готовы отбирать личное имущество нашей семьи. Помню, однажды в пятницу утром они должны были забрать нашу мебель. А у меня в семье только недавно родился ребенок. В том иске речь шла о небольшой сумме, всего лишь около 20 тыс. долл., а мебель, которую они хотели забрать, стоила не более полутора тысяч. Но у меня уже не осталось сил сопротивляться. Я был опустошен. Я сделал все что мог.

Мы сдались и объявили себя банкротами в четверг днем, чтобы в пятницу у нас не забрали мебель. Это было 23 сентября 1988 года – мой личный «черный четверг».

Вот такая история о том, как в 26 лет я стал миллионером, а в 28 – банкротом.

Хотелось бы сказать, что тогда я нашел в себе силы вновь стать на ноги, но в действительности этого не произошло. Я погрузился в депрессию, и какое-то время обвинял в своих бедах кого угодно, кроме себя. Банк виноват. И налоговая служба виновата. И Конгресс, потому что изменил налоговое законодательство. Все, все вокруг виноваты. Только не я. Разве я мог самому себе признаться в том, что был самонадеянным напыщенным индюком.

Конечно, вечно так продолжаться не могло. Потребовалось определенное время, чтобы я эмоционально и духовно дорос до признания очевидной истины: «Это я сам, своими решениями, поставил свою семью под угрозу».

Позже непременно наступает момент, когда говоришь себе: «Я больше никогда не допущу такого». И я начал разыскивать всю возможную информацию о том, как в действительности работают деньги. Потому что, очевидно, мой предыдущий план обогащения оказался неверным.

Много здравых мыслей я услышал от обеспеченных людей. В их рассуждениях было немало общего.

К тому же, будучи верующим человеком, я обнаружил, что и библейские финансовые принципы построены на здравом смысле. В обогащении нет ничего таинственного.

Вот одна из важных вещей, которые я узнал: брать в долг – довольно глупо. Несмотря на все заумные разговоры на эту тему и довольно наивные математические формулы, которыми финансисты пытаются убедить нас в том, как выгодно брать кредиты, Уоррен Баффет почему-то не любит быть в долгу. Он говорит, что именно долги больше всего мешают людям добиться благосостояния. Наверное, стоит прислушаться к словам одного из самых успешных инвесторов в мире.

Я выяснил, что большинство богатых людей боятся долгов как чумы. Как им удается обойтись без кредитов? Почему это не получается у среднего класса? Если кредиты так выгодны, почему средний класс так и остается средним классом? Я обнаружил одно правило. Если хотите быть бедным, поступайте так, как поступают бедные. Если хотите богатым, то и поступайте так, как поступают богатые. Ничего сложного.

Если разобраться глубже, то можно понять, что выдающиеся люди бизнеса, гордость Америки, не любят брать в долг. Они исключили риск из своей жизни и поднялись до своего нынешнего уровня. Если вы не связаны долговыми обязательствами, то в вашем полном распоряжении остается самый мощный инструмент создания богатства – ваш доход. Но если контроль над своими деньгами вы передадите кому-нибудь другому, считайте, что ваших денег у вас уже нет.

Мы с женой начали избавляться от долгов, и сразу же началось исцеление, к нам очень медленно стала возвращаться радость жизни.

Я хотел поделиться своим открытием – о том, что можно и нужно жить без долгов, – с другими людьми и начал читать лекции на эту тему в воскресной школе. Среди прихожан нашей церкви тоже были люди, запутавшиеся в долгах. Священник ничем не мог им помочь – служители церкви обычно не очень хорошо разбираются в денежных вопросах. И по его просьбе я начал помогать задолжавшим прихожанам: планировал с ними личный бюджет; объяснял, как спасти заложенное имущество; давал другие необходимые в подобных ситуациях советы. И постепенно это развилось в бизнес, с лекциями и обучением.

Вопрос. Позже вы вернулись в сферу недвижимости, чтобы вновь заняться этим бизнесом, но уже по-другому?

Да. У меня не было другого выбора. Мне нужно было кормить двоих детей, и я не знал, чем еще можно заняться. Я разбирался только в недвижимости. Или соглашаться на неквалифицированный труд, скажем рыть канавы, или вернуться к прежнему делу.