Следующим этапом развития доходного дома стало его удвоение: рядом ставились два двухэтажных бревенчатых дома на 2 или 4 квартиры, а между ними устраивалась лестничная клетка с парадным и «черным» крыльцом, выходившим во двор и предназначенным для прислуги. Так дом начал «разворачиваться» вдоль улицы, что характерно для городской застройки второй половины ХIХ в. Могли ставить рядом два бревенчатых дома, разделенных одной капитальной стеной, по сторонам были лестничные клетки, за которыми находились еще по одному жилому объему: получался секционный многоквартирный дом. Однако его увеличение требовало уже каменного строительства, которое и стало характерным сначала для центра Петербурга, затем Москвы, Киева, Харькова и других крупных административных и промышленных центров. Небольшие, даже губернские провинциальные города, особенно в центре и на севере страны, в Сибири, оставались в основном или почти исключительно деревянными.

Для сдачи жильцам богатыми домовладельцами, например, дворянством, использовались и стоявшие на дворах флигеля, вспомогательные постройки для кухонь, людских и пр. Выше была описана В. А. Оболенским московская усадьба родственников в Кудринском переулке. «Постепенно богатая когда-то усадьба оскудела. Не только большой дом в саду, уже в моем детстве сдававшийся в наем, но флигель и даже часть дома, выходившего на улицу, в котором жила семья моей двоюродной сестры, заселились платными жильцами. Исчезли караковые лошади, полиняла бессменная обивка знакомой мебели в гостиной…» (95; 44). Во второй половине ХIХ в. купечество и разорявшиеся дворяне-домовладельцы дополнительно строили в своих владениях такие флигеля, в том числе и двухэтажные каменные, пуская под них землю из-под сносимых хозяйственных построек, городских садов и огородов. После смерти мужа, владельца крупной московской бакалейной торговли, «еще во время ликвидации магазина мать задумала снести во дворе нашего дома все ненужные теперь постройки, раньше, при жизни отца, служившие фабрикой, складом товаров для магазина, и построить на их месте доходные дома с квартирами… Снесли и лишнее здание конюшен и сараев, сократили число их до четырех стойл. Построили двухэтажный дом с четырьмя квартирами, выходящими в переулок, и еще два небольших, изящных особняка… Квартиры небольшие, изящные, с лепными потолками, прекрасными паркетами, три-четыре комнаты и со всевозможными удобствами: с чердаком, погребом, с комнатками для кухарки и для лакея, что тогда было большим новшеством. В старых квартирах кухарка спала обыкновенно в кухне, для лакея не было специального места, и он спал где-нибудь в углу передней на сундуке или в коридоре на полу» (4; 163–164). Кстати, цитировавшийся немного выше ярославец С. В. Дмитриев жил в «мальчиках» у своих хозяев в огромном купеческом доме и тоже спал на кухне на большом ларе; у господской кухарки была своя каморка под лестницей, у горничных – общая комната, у другой многочисленной прислуги – иные помещения, но все крохотные, случайные, приспособленные для жилья.

Городская квартира для жильцов из состоятельных слоев населения повторяла, в той или иной степени, планировку особняка. Квартирка в 5 комнат считалась небольшой и снималась жильцами средней руки, но были и квартиры в 8 – 15 комнат: с передней, гостиной, столовой, кабинетом, спальнями, детскими, кухней, помещениями для прислуги, ванными комнатами, кладовыми и чуланами. Особенно роскошными были квартиры в бельэтаже, фактически втором этаже над цокольным этажом или полуподвалом. Богатейший петербургский домовладелец Тарасов занимал в собственном 200-квартирном 7-этажном доме весь второй этаж с 14-ю комнатами, да еще в первом этаже в отдельной квартире была большая библиотека, а в подвале – собственный винный погреб (50; 48). Чем выше располагалась квартира, тем меньше было комнат, тем меньше их площадь и ниже квартирная плата. Дрова для отопительных печей и кухонь разносились по квартирам дворниками за особую плату, а вода доставлялась по черным лестницам кухарками, которые покупали ее у водовозов, набиравших воду в свои бочки у городских фонтанов и разъезжавших по дворам. Выгребные холодные отхожие места располагались возле черного хода в квартиру. Квартиры в новых многоэтажных каменных домах в конце ХIХ в. уже снабжались водопроводом и канализацией, а в начале ХХ в. центральным отоплением (обычно автономным) и электрическим освещением.

Такие дома имели два подъезда: парадный, с улицы, со швейцаром, просторным вестибюлем, украшенным лепниной, фигурными светильниками, с широкими пологими лестницами, устланными ковровой дорожкой, которую придерживали медные прутья, со стойками для галош и зонтов, и «черный», дворовый, с узкими крутыми темными лестницами, для жильцов дешевых квартир и прислуги. Таким образом, богатая квартира начиналась еще в подъезде, в вестибюле. Читавшие «Собачье сердце» М. А. Булгакова, вероятно, обратили на это внимание.

В начале ХХ в. уже существовали строительные нормативы, имевшие рекомендательный характер. В квартире среднего размера рекомендовалось иметь переднюю в 3 квадратных сажени, кабинет в 6 саженей, зал и гостиную – 12 саженей, столовую – 10, спальню и будуар, разгороженные драпировками – 6, детскую – 6, комнату для гувернантки – 6, комнату для прислуги – 8, кухню с кладовой – 6 квадратных саженей. Итого 63 квадратных сажени. Напомню, что погонная сажень – 2,134 м, а квадратная, соответственно, 4,093 м. Недурная «средняя» квартирка. Нормативная годовая плата за такую квартиру (без дров) составляла к началу ХХ в. 750 руб., хотя на самом деле цены были гораздо выше (50; 233).

В квартирах на верхних этажах, а также в домах с дешевыми квартирами уже к середине ХIХ в. наблюдалось новое явление – угловые жильцы. Поскольку маленьких одно-, двухкомнатных квартир практически не существовало (кроме специальных домов дешевых квартир, строившихся особым благотворительным обществом), квартиросъемщик, которому была не нужна или была не по карману большая квартира, от себя сдавал часть ее бедным жильцам. Иногда комнаты в таких квартирах дополнительно разгораживались легкими временными дощатыми перегородками и даже занавесками, где и жили угловые жильцы; в таких помещениях находилась кровать, стол, комод, два-три стула. Угловыми жильцами были студенты, низкооплачиваемые служащие, наемные рабочие. Вот как петербуржец-студент описывал такие квартиры: «… жители мансардного этажа, где было 3 квартиры, были людьми средней руки: там жила семья приказчика, семьи военного фельдшера и портного. Всем им накладно было платить 35 рублей в месяц за квартиру, поэтому они сдавали одну из трех комнат студентам Института путей сообщения, который находился поблизости. Если жил один студент, он платил 10 рублей, если жили двое – 20. На обязанности квартирохозяев лежала уборка комнаты с натиранием пола и кипяток утром и вечером» (50; 63). К тому же фельдшер принимал на дому больных, а портной шил на дому верхние дамские вещи от модного магазина-ателье.

В Петербурге, особенно отличавшемся скученностью населения, в 1897 г. было около 12 тыс. угловых жильцов, а в 1900 г. – уже 17,8 тыс.! «Ни квартирные хозяева, ни сами жильцы при размещении по комнатам никогда не соображаются… с кубическим содержанием воздуха в помещении. Площадь пола служит единственным мерилом вместимости… Нередко даже, когда вся комната уже заставлена кроватями, избыточные жильцы помещаются в узких закоулках между печью и стеной, иногда даже прямо на полу… спят не только в комнатах и кухне, но и в коридорах, узких проходах, нередко в помещениях, совершенно лишенных света, в углах, где невозможен никакой обмен воздуха. В той же самой комнате, которая служит общей спальней, помещается нередко и мастер-кустарь: портной, сапожник, туфельщик, шапочник, скорняк и др.; его верстак, убогий скарб, который служит материалом для его изделий, – все помещается в общей спальне, и несчастный обитатель угловой квартиры своими легкими поглощает всю ту пыль и грязь, которая уже при легком прикосновении густым столбом поднимается над всей этой ветошью» (Цит. по: 50; 235).