Высокий уровень рынка не отражал, как многие полагают, единого мнения экспертов, у которых были свои тщательно рассчитанные прогнозы. Это был результат совокупного влияния мнений миллионов случайных людей, лишь малая часть которых заинтересована в непредвзятом анализе долгосрочной стоимости инвестиций; людей, чьим мотивом к действию служили преимущественно их собственные эмоции, выбранные наугад факты и принятые на веру расхожие мысли. На их обывательское поведение значительно воздействовали СМИ, заинтересованные в привлечении постоянных телезрителей и читателей, и по большей части не стремящиеся приучить их к восприятию количественного анализа, который мог бы дать им верное представление о фактической стоимости ценных бумаг.

Уровень рынка жилья, который мы наблюдаем последние годы, не является результатом, как многие полагают, фундаментальных процессов, от которых зависят рациональный спрос и предложение жилья. Разумеется, цены на жилье определяются спросом и предложением, о чем так часто говорят покупатели недвижимости. Цены призваны сделать рынок более прозрачным.

Однако на спрос и предложение влияют многочисленные социальные и эмоциональные факторы, в частности внимание непосредственно к росту цен и предположение общественности, что экспертам якобы известно, что рост цен продолжится, а отсюда – склонность полагать, что цены действительно продолжат расти. Эти факторы изменятся, когда изменится наша культура.

Понимание того, каким образом социальные силы определяют движение спекулятивного рынка, стало главной темой данной книги. Для большинства из нас очень сложно осознать, какие рыночные изменения были вызваны обоснованными и вескими причинами, а также складывались под влиянием мнения экспертов, а какие стали продуктом воображения людей и общественной психологии. Хочется верить, что приведенные доводы убедили всех в том, что во всех изменениях на рынке в первую очередь виноваты именно представленные ранее факторы, которые и влияют на колебания цен/курсов.

Как в случае с фондовым рынком, так и с рынком недвижимости люди имеют лишь смутное представление о реальной стоимости инвестиционных инструментов и о том, какими должны быть цены. Они лишь могут судить о том, что курс одних акций завышен по сравнению с другими, или о том, что цена одного дома завышена по сравнению с другим; однако они просто-напросто не знают, как оценить общий уровень цен. Куда более значимы в их понимании показатели роста курсов/цен, о чем они много говорят и слышат в периоды резких ценовых изменений, что не оказывает, однако, ощутимого воздействия на спрос на спекулятивные активы.

Когда же рост курсов/цен в период надувания пузыря продолжается на протяжении определенного времени, люди начинают постоянно пересматривать свое мнение. Те, кто считал, что это был пузырь и цены были чересчур высокими, начинают сомневаться в собственных суждениях, выдвинутых ранее, и задавать себе вопросы, например: действительно ли аналитические показатели могли спровоцировать рост курсов/цен? Многие как будто полагают, что если рост цен продолжается на протяжении многих лет после того, как эксперты назвали это пузырем, то, вероятно, эксперты ошибались.

В результате люди приходят к мнению, что в действительности на рост цен влияют именно аналитические показатели, которые будут действовать всегда. Это этапы, которые проходят люди, наблюдающие за ситуацией на рынке; разные люди в разные периоды.

Теория обратной связи, согласно которой рост цен воодушевляет инвесторов и заставляет их провоцировать дальнейший их рост, всегда сидела в головах отдельных людей, и многие как минимум имеют представление о ней, однако мы уже отмечали, что общественность в целом не проявляет особого интереса к этой теории. Теория обратной связи скромно стоит на заднем плане, как некий расхожий миф. В газетах регулярно появляются статьи, пытающиеся воскресить эту теорию, однако для большинства людей они неубедительны.

Кажется, людей успокаивает цитируемый повсеместно «факт», что за всю историю фондового рынка не было такого 30-летнего периода, когда доходность акций была бы ниже доходности облигаций, а также другой «факт», что любое значительные падение цен на жилье удавалось, как правило, быстро компенсировать. Это часть тех психологических факторов, которые способствуют формированию и развитию пузырей, по крайней мере на протяжении какого-то времени. Именно такая психология мышления и поведения не раз провоцировала в прошлом критический, но непродолжительный рост цен, и то же самое произойдет в какой-то момент и в будущем.

Когда рост цен приостанавливается на достаточно долгий период, постепенно возрастает недовольство сложившейся ситуацией. Это постепенно нарастающее недовольство может привести к стагнации и сужению рынка, даже если общие экономические показатели растут. Рынки могут вызывать недовольство на протяжении лет или даже десятилетий, поскольку их динамика после схлопывания пузырей постепенно сходит на нет.

На момент публикации данной работы рынок уже в течение пяти лет находится в состоянии стагнации. Многие предполагают, что скоро мы выйдем из этого периода застоя – об этом свидетельствуют приведенные ранее результаты исследования. Разумеется, есть основания в дальнейшем ожидать большей волатильности рынка, нежели мы наблюдали ранее. Появление хороших новостей способствует быстрому росту рынка акций и приводит к надуванию очередного спекулятивного пузыря. Если нечто подобное произойдет в ближайшие годы, мы станем свидетелями еще одного значительного скачка курсов акций на фондовом рынке, что не может не вызывать опасений.

Однако нам кажется, что следует обратить внимание также на другой возможный сценарий развития событий, предполагающий усиление негативных тенденций в поведении рынка, что может привести к застою на фондовом рынке даже в том случае, если прибыли компаний продолжат заметно расти. Существует немалый риск того, что в 2010 или даже в 2015 г. уровень фондового рынка, с учетом инфляции, окажется ниже, чем был в 2005 г. Такое развитие событий можно рассматривать отчасти как негативное проявление петли обратной связи, как постепенно проявляющуюся реакцию на мизерные доходы, получаемые держателями акций, что в итоге снизит спрос на акции и, следовательно, будет способствовать падению курса относительно существующих фундаментальных показателей. Со временем акции могут вызвать у людей отторжение.

Сегодня во многих городах мира мы наблюдаем растущий интерес инвесторов к вложению средств в недвижимость. Влияние пузыря на рынке жилья, который начал надуваться в конце 1990-х, кажется, в некоторых городах постепенно сходит на нет. Тем не менее пока не понятно, когда оно прекратится окончательно. Спад может внезапно прекратиться, и тогда цены могут вновь взлететь. Недавняя ситуация с ценами на жилье показывает, что в случае с изменениями присутствует значительная инерция и цены на жилье, начавшие расти, вероятнее всего, продолжат расти в ближайшие несколько лет, тогда как цены на жилье, начавшие падать, вероятнее всего, в ближайшее время будут падать{305}.

В городах, где цены взлетели настолько, что многие люди не могут позволить себе там жить, рост цен может замедлиться, а затем может начаться падение. В то же время вполне вероятно, что в других городах бум будет какое-то время продолжаться. Запаздывание реакции на изменение цен в некоторых городах, по крайней мере на протяжении определенного времени, повлечет за собой рост цен в этих городах – даже в том случае, если цены в городах, ранее подвергшихся воздействию лопнувшего пузыря, упадут.