Между тем многие десятки бизнес-проектов, схем и переворотов, с которыми я боролся, хотя и отнимали у меня время и энергию, но, похоже, ни к чему не приводили. Во время депрессии, помню, я как-то посмотрел на страховку жизни на сумму 200 000 долларов и подумал, не стою ли я для своей семьи больше мертвым, чем живым. Но такие мысли были редкими и краткими.

К 1938 году я почувствовал, что все, что я делаю в брокерском бизнесе, - это карабкаюсь по прямым стенам. Когда солидная, хотя и не очень прибыльная фирма Webb & Knapp предложила мне партнерство, я согласился.

От подмастерья к мастеру

Когда я был еще мальчишкой в штанишках на коленях, в Нью-Йорке приняли новую серьезную меру по борьбе с загрязнением окружающей среды. В городе запрещалось использовать паровые двигатели; вместо них должны были использоваться электрические. Компании New York Central было приказано замостить железнодорожные пути (от Девяносто шестой до Сорок пятой улицы), которые вели к Центральному вокзалу. Последовавшие за этим ремонтные и косметические работы привели к появлению Парк-авеню и земельному буму. Как только Парк-авеню была создана, умные застройщики начали выстраиваться в очередь, чтобы получить право аренды и построить роскошные апартаменты на месте, которое когда-то было железнодорожными дворами и полосой отвода. Владельцы и управляющие Central, которые поначалу активно сопротивлялись этой перестройке, теперь оказались счастливыми обладателями сказочной империи недвижимости. Железная дорога не занималась развитием как таковым, а сдавала свои земли в аренду строителям и девелоперам.

В 1922 году, когда я учился в колледже, четверо джентльменов организовали новую компанию, чтобы, в частности, помочь Нью-Йоркской центральной железной дороге справиться с некоторыми арендными платежами. Одним из них был У. Сьюард Уэбб, потомок по материнской линии коммодора Вандербильта. Другим был Роберт К. Кнапп, вице-президент известной риэлтерской компании Douglas L. Elliman & Co. Двумя другими партнерами были Джон и Элиот Кросс из архитектурного бюро Cross & Cross. Новая компания была названа 385 Madison Avenue Inc. по месту расположения ее офисов. Здание стояло на территории железной дороги, и Кроссы разработали его дизайн. Новая компания взяла на себя управление арендой земельных участков New York Central в таких местах, как Barclay Hotel, Park Lane, Yale Club и других.

В 1933 году компания сменила название на Webb & Knapp. Однако Кнапп умер, и в 1936 году и Джон Кросс, и Сьюард Уэбб решили уйти на пенсию. Элиот Кросс, больше не занимавшийся архитектурой, остался во главе Webb & Knapp, и в том же году он принял двух новых партнеров , молодого юриста по имени Джон Гулд и Джеймса Ландауэра из Douglas L. Elliman & Co.

Элиот Кросс был утонченным джентльменом, выпускником Гротона и Гарварда. Вместе со своим братом Джоном он спроектировал множество лучших домов Лонг-Айленда. Они также спроектировали нью-йоркскую больницу и здание Тиффани на Пятой авеню. Кроссы спроектировали великолепные здания, но были традиционными архитекторами. Единственным современным сооружением, которое они когда-либо возводили, было здание General Electric на углу Пятьдесят первой улицы и Лексингтон-авеню. Легенда гласит, что во время их визита в Европу младший коллега так далеко продвинул проект по современным линиям, что Кроссы не смогли изменить его обратно.

Как бы то ни было, в 1936 году Элиот Кросс пытался оживить Webb & Knapp, привлекая новую кровь. В 1937 году я был брокером при продаже офисного здания на Лексингтон-авеню, 369, компании Webb & Knapp. На следующий год, когда несколько крупных арендаторов съехали, здание стало приносить убытки. Компания Webb & Knapp попросила меня привлечь новых арендаторов. Мне удалось довольно быстро заселить пустующие этажи. Джон Гулд, который был президентом компании, пригласил меня присоединиться к фирме, и я согласился.

Сотрудничество с Webb & Knapp принесло мне ощутимый рост общего уважения среди моих коллег, определенную экономическую стабильность (я был уверен в зарплате), но при этом сократило мою зарплату. Даже в качестве партнера я получал всего девять тысяч долларов в год. Выходом из этой ситуации было заставить фирму зарабатывать больше денег, но, за исключением нескольких побочных предприятий, поначалу я почти ничего не делал. С 1938 по 1940 год Webb & Knapp посвятила свою основную энергию консультированию и управлению зданиями, в которых мы или наши клиенты имели долю. Только в 1940 году, когда Генри Сирс, состоятельный молодой кузен Кросса, присоединился к компании и внес 400 000 долларов в качестве оборотного капитала, мы начали активно приобретать новую недвижимость за свой счет.

Из пяти партнеров компании один был архитектором, один - юристом, один - капиталистом; мы с Ландауэром были единственными специалистами по недвижимости, но Ландауэр был, по сути, менеджером-консультантом. Я принес в компанию тринадцать лет опыта работы в сфере покупки, продажи, финансирования и аренды нью-йоркской недвижимости. Я был знаком почти с каждым кварталом недвижимости в городе, знал или был знаком с большинством крупных брокеров и множеством банкиров, а также со страховыми компаниями. Кроме того, я обладал энергией и личным драйвом. Если некоторые из моих партнеров были богаты, то я был амбициозен. Таким образом, благодаря сочетанию опыта и личных качеств я стал главным энтузиастом, контактным лицом и идейным вдохновителем организации. Неизбежно я начал увлекать фирму в новые направления и в новые разработки, причем некоторые результаты оказались столь же неожиданными для меня, как и для моих партнеров. Например, речь идет о Webb & Knapp и ее первой попытке окунуться в светскую жизнь через приобретение ночного клуба.

Одним из первых объектов недвижимости, который мы купили после того, как к нам присоединился Гарри Сирс, было двухэтажное здание на углу Пятьдесят четвертой и Мэдисон. В здании, которое стоило 400 000 долларов при условии залога в 250 000 долларов, находился ряд магазинов со стороны авеню и ночной клуб "Монте-Карло" со стороны Пятьдесят четвертой улицы. Клубом управляли Джин Кавальеро из ресторана "Колония" и Феликс Ферри, известный как Фефе. Фефе, румын, прославился как шоумен в Европе. Самым известным его предприятием был привоз длинноногих и симпатичных американских шоу-герлз в Монте-Карло для участия в его "Фоллис Монте-Карло". У него все шло прекрасно, пока он не совершил тактическую ошибку, перевезя шоу в Лондон. Там, к вящему ужасу таблоидов, значительное число его длинноногих американских красавиц сбежало замуж за молодых английских аристократов. Те из девушек, которые остались замужем, со временем стали весьма уважаемыми дамами королевства, но покинутый Фефе, чей кордебалет,