сфере недвижимости. Однако между моими новыми знаниями и возможностью применить их в любом масштабе существовал разрыв. У Webb & Knapp не было ни капитала, ни кредитов, чтобы оказать должное, прибыльное влияние на сферу недвижимости. Так все и осталось - все мы усердно работали, добивались хороших результатов, но не добились ничего по-настоящему впечатляющего.

Опираясь на собственный скромный капитал и дополнительные займы от некоторых партнеров и их семей, мы начали понемногу покупать и продавать. Мы приобрели доходную недвижимость на Среднем Западе, в Пенсильвании и, конечно же, в Нью-Йорке. Стоимость этих покупок варьировалась от 5 000 долларов до 500 000 долларов. Если у Webb & Knapp не хватало финансового веса, чтобы провернуть сделку в одиночку, мы объединяли наши проекты с другими инвесторами. К концу 1942 финансового года мы задолжали 740 000 долларов по различным кредитам, но контролировали активы на сумму около двух миллионов долларов. Webb & Knapp была на подъеме. Моя зарплата вернулась к двадцати тысячам долларов в год, но мое личное финансовое положение не изменилось. Чек за первый семестр обучения сына в Лоренсвилле был возвращен с пометкой "недостаточно средств", а мой портной ждал оплаты за два последних костюма. К этому времени он уже знал, что я всегда заплачу, но также знал, что ему, возможно, придется подождать.

 

Асторские риски

К началу 1942 года компания Webb & Knapp зарабатывала на инвестициях, но как крупные инвесторы мы едва стояли на ногах. Мы отчаянно нуждались в каком-то внешнем импульсе, и мы получили его благодаря Винсенту Астору.

В 1784 году прадед Винсента Астора, Джон Джейкоб Астор, сухой и довольно торжественный человек, прибыл в Соединенные Штаты из Германии. Свое первое состояние он сделал на пушном бизнесе, второе - на торговле Китаем, а третье - вложив свои предыдущие доходы в нью-йоркскую недвижимость. Когда он умер в 1848 году, он был самым богатым человеком в Америке. Семья разделилась на две основные ветви. Некоторые из наследников Джона Джейкоба переехали в Англию, где стали очень британскими и, в случае леди Астор, печально известными и легкомысленно антиамериканскими. Однако состояние британской семьи Асторов, которое оставалось в основном американским, избежало обременительных, специальных британских налогов во время двух мировых войн и, таким образом, обеспечило британским Асторам лучшее из двух миров. Тем временем американская ветвь Асторов также процветала, и это состояние также базировалось в Нью-Йорке. По мере того как Нью-Йорк продолжал меняться и расти, диверсифицированные владения Асторов меняли свой характер. К 1942 году Винсент Астор, представитель американской ветви Асторов, владел 50-миллионным спектром нью-йоркской недвижимости, включая отель St. Regis на углу Пятой авеню и Пятьдесят пятой улицы, несколько квартир в центре города, различные лофты и офисные здания, а также доходные дома на Бауэри, мясные рынки и несколько ветхих домов в Вест-Сайде. Примерно треть этой недвижимости была убыточной, а чистый доход всей компании составлял около полумиллиона долларов в год.

В 1942 году Винсент Астор, офицер военно-морского резерва, был призван на действительную службу. Он решил передать управление своей недвижимостью в руки сторонней, незаинтересованной группы. Для этого он провел собеседование с несколькими управляющими компаниями. Однако выяснилось, что адвокат Астора, Роланд Редмонд, был близким другом Элиота Кросса. Астор была социально знакома с обоими Кроссами (они вместе ходили в школу) и Генри Сирсом. Поэтому, когда Webb & Knapp пригласили сделать предложение по работе с недвижимостью, у нас было преимущество перед конкурентами, но очень незначительное.

К этому моменту трое моих партнеров, Гулд, Ландауэр и Сирс, были призваны на военную службу, а четвертый, Кросс, играл относительно неактивную роль в бизнесе. Я согласился остаться и вести дела до призыва в армию, и поэтому я был единственным активным партнером, оставшимся в Webb & Knapp. Как выяснилось, меня так и не призвали в армию, поскольку в каждый последующий призыв я оказывался слишком стар.

Впервые я узнал о возможном соглашении с Астором, когда получил довольно загадочный телефонный звонок от Роланда Редмонда. По его словам, его фирме было предложено найти управляющую компанию, которая занималась бы делами Астора, пока командор находился на службе. Не желаем ли мы принять участие в конкурсе на эту роль?

Я был настолько ошеломлен, что мне пришлось тянуть время, и я просто ответил: "Я вам перезвоню".

Единственная причина такой тактики промедления заключалась в том, что я подумал, что кто-то может меня обмануть. Через пятнадцать минут или около того я позвонил мистеру Редмонду в его юридическую фирму "Картер, Ледьярд и Милберн". Когда он ответил, я понял, что голос, который я слышал раньше, тот же самый и что я разговариваю со штаб-квартирой. Я сообщил Редмонду, что мы действительно готовы и хотим быть полезными, и спросил, что мы можем сделать.

"Спуститесь ко мне в офис, и я дам вам список объектов. Вы сможете изучить их и высказать свое мнение".

Когда я приехал, Редмонд показал мне длинный буклет с синей подложкой, на каждой странице которого были указаны объекты недвижимости, их стоимость, амортизированная балансовая стоимость и рентабельность. Общая стоимость недвижимости составляла пятьдесят миллионов долларов, долгов не было, но сводные таблицы прибылей и убытков показывали небольшой дефицит.

Я усердно изучал эти таблицы и вскоре подготовил письменное предложение. Кросс, однако, также договорился о нашей с Редмондом неофициальной встрече с Астором в его апартаментах на Ист-Энд-авеню, 120. Теперь в дело вступала американская версия старой школьной системы галстуков, но мне все равно предстояло заключить сделку.

В то время делами наследства Винсента Астора занимались Джон Каррингтон Йейтс, высокий стройный мужчина, и Джон Коултер, миниатюрный, очень приятный человек с цветочным цветом лица. Благодаря своим размерам они выглядели очень странной парой: что-то вроде точки и точки в восклицательном знаке. Они были очаровательными джентльменами, но на самом деле не более чем сторожами и сборщиками ренты для Астора. Йейтс был актером и активным членом Клуба ягнят. Он был одним из любимых собутыльников Астора.

Астор, заядлый яхтсмен и близкий друг Франклина Рузвельта, имел военно-морское звание командора. Он воображал себя начальником противолодочных операций США у Атлантического побережья. У флотских, с которыми он работал, были другие идеи, но должность светской львицы-миллионерши позволяла ему и его военно-морским друзьям проводить некоторое время на берегу в Нью-Йорке, и именно во время такого визита мы с ним и познакомились. Тогда ему было около пятидесяти, он имел репутацию дамского угодника и к тому же был заядлым пьяницей. Однажды, уже в зрелом возрасте, я видел, как он положил кусок