Что нам показывает этот анализ жилищного рынка? То, что свободный рынок не может сформировать цены, ведущие к оптимальности по Парето, и что жилищный рынок по своей собственной пространственной внутренней логике должен содержать потенциал групповых действий, чтобы функционировать согласованно. В свою очередь, это объясняет, почему жилищный рынок так уязвим для экономического и политического давления: только организуя и приводя в действие эти механизмы давления, индивиды могут защитить или увеличить стоимость своих прав собственности по отношению к правам других индивидов. В этом, как и в большинстве других ситуаций, бедные и политически слабые являются теми, кто, возможно, страдает более всего, если только нет институционального контроля, способного исправить это естественно возникающее, но этически неприемлемое состояние.

Реальный доход индивида может измениться, если меняется структура доступных ему ресурсов (Thompson, 1965, 90). Эти изменения могут быть вызваны разными факторами. Количество общедоступных, не имеющих цены ресурсов (таких, как свежий воздух и тишина) может меняться, цена ресурса может меняться, и цена доступности к ресурсу может меняться. Конечно, есть связь между стоимостью земли и жилья и ценой ресурсов, поскольку изменение последних предположительно капитализируется в изменении первых. Принимая во внимание нестыковки на жилищном рынке, мы имеем основание думать, что эта капитализация необязательно будет рациональной. В любом случае капитализация только отражает, а не совпадает с реальной разницей в тех операционных издержках, что вытекают из доступности и цены ресурсов. Поэтому мы вынуждены признать прямое влияние изменений в доступности и цене ресурсов на распределение дохода в процессе роста и развития городской системы.

Возможно, полезно будет начать с разработки рабочего определения термина «ресурс» в городской системе. Концепт ресурса как товара, включенного в процесс производства, уже неадекватен и, наверное, был бы отброшен давным-давно, если бы не тот факт, что этот концепт является базовым для конвенционального экономического анализа. Недавно концепт был расширен и применяется теперь к благоустройству и общественному пространству, но при этом сохраняется пагубная тенденция воспринимать ресурсы как «естественные». Я думаю, лучше всего рассматривать весь город как гигантскую ресурсную систему, по большей части рукотворную. Это также территориально локализованная ресурсная система, так как большинство используемых нами в городской системе ресурсов не распределены равномерно и их доступность, соответственно, зависит от удобства и близости расположения. Таким образом, городская система содержит географическое распределение рукотворных ресурсов большой экономической, социальной, психологической и символической значимости. К сожалению, когда мы отходим от простого «производственного» определения ресурсов, связанного с потреблением, мы увеличиваем адекватность концепта для изучения неравенства в доходах и распределительных эффектах, но уменьшаем наши возможности определить количественные показатели доступности ресурсов. Причину этого легко назвать. Мы должны, во-первых, принять во внимание внешние эффекты, присущие использованию любого ресурса. Во-вторых, мы должны признать, что ресурсы — также результат технологической и культурной оценки, другими словами, их количество зависит от индивидуальных предпочтений населения и когнитивных способностей, которые позволяют людям использовать ресурсную систему.

Распределение природных и рукотворных ресурсов обычно локализовано. Решения о местоположении, в свою очередь, ведут к следующему шагу эволюции пространственной доступности рукотворных ресурсов. Общее положение теории размещения и теории пространственного взаимодействия состоит в том, что локально сложившаяся цена ресурса или близости — это функция его доступности и близости для пользователя. Если доступность или близость изменяются (как должно происходить всякий раз, когда происходит сдвиг в месторасположении), тогда изменяется и цена на местном рынке и, как следствие, ожидается изменение в реальном доходе индивида. Контроль над ресурсами, а именно так мы понимаем в общем виде реальный доход, таким образом, является функцией пространственной доступности и близости. Поэтому изменение пространственной формы города и продолжающийся процесс истощения, возобновления и создания ресурсов внутри него будет оказывать влияние на распределение доходов и может стать основным механизмом перераспределения реального дохода. Рассмотрим, например, ресурс открытого пространства.

Предположим, что каждый человек в городской системе обладает равной потребностью в открытом пространстве. Цена этого открытого пространства низка, если оно доступно, и высока — если нет. Предположим также, что спрос на открытое пространство совершенно неэластичен, и тогда мы можем рассматривать разброс в цене доступности этого пространства на территории города как оказывающий прямое воздействие на доход. Размещение открытого пространства в черте города и за ней, таким образом, будет отражаться на распределении дохода. Клаусон пишет: «Любое использование сельского открытого пространства, расположенного относительно близко к городу, как заменяющего или дополняющего открытое пространство внутри города имеет плачевные последствия в том смысле, что люди с разными доходами не могут воспользоваться им в равной степени. Очень бедные люди не имеют возможности жить в пригородах и ездить в город на работу, недоступна им и игра в гольф на зеленых лужайках. Эти варианты использования пригородных открытых пространств предназначены только для людей с доходами выше среднего. Более того, если наиболее образованная и политически активная часть населения видит в таком использовании пригородного открытого пространства один из основных путей решения проблемы открытого пространства, они могут игнорировать и даже отвергать дорогостоящие программы организации по крайней мере хоть каких-то участков свободного пространства в центре городов, где их как раз не хватает и где они более всего востребованны» (Clawson, 1969, 170).

Очевидно, мы можем сказать то же самое о предоставлении любых услуг в городской системе — услуг образования и здравоохранения, санитарного контроля, полицейской и пожарной службы, торговли, развлечений и других видов отдыха, транспортной системы, не говоря уже о смутно уловимых характеристиках, которые обычно охватываются емким понятием «качество городской среды». Многие из этих ресурсов размещаются государством, и поэтому важно понимать, что «перераспределение, осуществляемое государством в рамках выполнения его функций, не такое уж безобидное и увеличивается с размером города» (Thompson, 1965, 117). Но размещение других ресурсов является результатом решений, принимаемых частными предпринимателями. Неважно, кто принимает решение, однако сам факт выбора местоположения имеет значение для распределения дохода. Другими словами — в этот процесс вовлечены общественные блага. С точки зрения потребителя, эти блага не вполне общественные, поскольку они не предоставляются всем в равном качестве и количестве. Поэтому здесь мы должны вспомнить, что решения, принимаемые производителем с целью достижения максимальной прибыли и максимальной эффективности, не всегда означают максимально социально выгодное решение для потребителей. Далее, из теории размещения мы знаем, что обстоятельства, определяющие местоположение с точки зрения производителя, не всегда представляются такими выгодными, если их анализировать с точки зрения потребителя — как показывает классический пример Хотеллинга (см. сноску 8 на с. 60) с двумя продавцами мороженого на пляже. И мы также знаем, что в любой ситуации монополии, дуополии или олигополии маловероятно, что рыночный процесс выработает такую модель, которая будет наиболее выгодна потребителю. И, кроме того, мы знаем, что сам факт наличия внешних эффектов в процессе принятия решения может подорвать нашу веру в рыночные механизмы. Следовательно, у нас есть масса теоретических причин ожидать ощутимого дисбаланса в доступности и близости ресурсов в городской системе. Также существуют весомые теоретические причины (которые мы рассмотрим позже), дающие основание подозревать, что этот дисбаланс проявляется обычно в том, что богатые получают преимущества, а бедные — издержки. То, что именно так это и происходит, несложно подтвердить на примерах большинства американских городов, как показывает беглый просмотр доклада Комиссии Кернера (1968)[11]. Некоторые из пространственных издержек сообществ, образующиеся в результате разницы в доступности и близости ресурсов, могут быть количественно определены (такие, как реальная переплата за потребительские товары), но многие другие издержки (такие, как высокая младенческая смертность, ментальные расстройства и нервное напряжение) хотя и весьма реальны, но трудноизмеримы.