Я не хотел бы рассматривать здесь все аспекты изменения стоимости прав собственности, поэтому для иллюстрации я возьму одно конкретное право собственности, которое продолжает оставаться укорененным в пространственной форме города, — земельные участки и строения на них. Стоимость таких прав собственности в городе может значительно изменяться в течение даже короткого периода времени. Эти изменения часто видятся как результат демографических сдвигов, изменений в городском благоустройстве, смены моды на места проживания, переориентации инвестиционной политики и т. п. Очевидно также, что стоимость любого права собственности очень зависит от стоимости соседней собственности (Mishan, 1967, 60–63; Muth, 1969, 118–119). Поэтому действия людей и организаций, не являющихся собственниками конкретной недвижимости, могут тем не менее влиять на ее цену. Эти внешние эффекты, влияющие на права владельца недвижимости, находятся вне его контроля и не могут быть адекватно учтены в системе ценообразования, действующей на, как предполагается, свободном рынке. Конечно, в реальности мы не найдем свободного и открытого жилищного рынка, и далеко не все действующие на нем участники имеют полную информацию. Также, как мы уже видели, что для различных типов жилья характерна различная эластичность предложения (малобюджетное жилье при этом гораздо менее «отзывчиво» на изменения в запросах, чем средне- и высокодоходное). Но даже если мы закроем глаза на эти сложности, трудноразрешимая теоретически проблема внешних эффектов на жилищном рынке останется. Эти внешние эффекты могут возникнуть из разных источников — они, можно сказать, постоянно «висят» над земельным и жилищным рынком. Пока жилищный рынок чувствителен по отношению к ним, мы можем ожидать, что их влияние будет отражаться на цене земли: например, новый источник загрязнения приведет к снижению земельной стоимости, а новый парк — может привести к росту цены. Я вернусь к рассмотрению этих внешних эффектов, хотя и совсем с другой стороны, в следующем параграфе. Здесь я сконцентрируюсь на их влиянии на сам земельный рынок. Дэвис и Уинстон так сформулировали теоретическую проблему: «Если есть независимость, тогда индивидуального действия будет достаточно, чтобы рыночный механизм произвел цены с достаточной информативностью, чтобы привести систему к оптимальности по Парето. С другой стороны, если независимости нет, тогда чисто индивидуальное действие не может достичь оптимальности по Парето посредством механизма неограниченного ценообразования» (Davis and Whinston, 1964, 443).

Значение, которое в данном случае присваивается независимости, подразумевает, что «функция полезности для каждого конкретного индивида не зависит от выбора места расположения, сделанного любым другим индивидом». Это условие очевидным образом нарушается на жилищном рынке, поскольку функции полезности одного индивида весьма чувствительно реагируют на выбор местоположения другими индивидами и на инвестиционные решения других собственников земли и недвижимости. Тогда возникает проблема достижения оптимальности по Парето. Тут может помочь вмешательство государства, при условии, что центральные органы правительства владеют достаточной информацией относительно различной полезности, которую индивиды приписывают разным местоположениям. Такая ситуация кажется маловероятной (что не является достаточной причиной полностью отрицать необходимость вмешательства государства в жилищный рынок). Таким образом, «если есть возможность групповых действий и если правильно выстроенные граничные условия обеспечивают независимость группы, тогда цены обладают достаточной информативностью, чтобы вести к двухступенчатому или многоступенчатому решению» (Davis and Whinston, 1964, 433). Эти группы должны быть организованы в пространственную структуру зон, и условия в каждой зоне должны иметь нулевое влияние на условия в другой зоне. Такая зональная независимость, безусловно, недостижима в реальной практике; но модель Дэвиса и Уинстона интересна тем, что она показывает, как групповые действия на жилищном рынке могут служить разрешению тех сложных проблем, которые порождаются существованием внешних эффектов, и тем самым поднимать цены на права собственности. Могут формироваться различные виды коалиций: «Во-первых, потребители, которые несут интеракционные издержки по отношению друг к другу, могут согласовать свои стратегии таким образом, чтобы выбирать местоположения, находящиеся на определенной дистанции, сокращая таким образом интеракционные издержки и повышая уровень своей безопасности. Такой вид коалиции называется негомогенной группой. Во-вторых, потребители могут координировать свои стратегии, выбирая местоположения, граничащие друг с другом, сокращая таким образом определенную переходную территорию, использование которой ведет к интеракционным издержкам. Этот последний тип коалиции называется гомогенной группой».

Логическим результатом будет такая территориальная организация города, в которой каждая территория населяется группой с относительно гомогенными ценностями, функциями полезности и поведенческими моделями (в той мере, в которой они оказывают влияние на недвижимость). Это ведет к пространственной организации, в которой внешние эффекты могут разделяться многими людьми (и создавать внешние эффекты для других). Здесь интересно пустить в ход сомнительный тип умозаключения (любимый экономистами), называемый Бьюкененом (Buchanan, 1968a, 3) «дедуктивным предсказанием», чтобы вычленить некий институционный порядок, который способствовал бы совместному использованию участниками жилищного рынка внешних эффектов. Зонирование определенно выполняет эту роль, и Дэвид и Уинстон используют эту модель прежде всего как оправдание процедур зонирования. Даже без этой институции, однако, было бы соблазнительно выдвинуть гипотезу, что эффективность и стабильность социальной организации города во многом зависит от пространственной организации, выстроенной для сохранения выгод и уменьшения издержек от внешних эффектов для каждого из городских сообществ или жилых районов. С некоторыми внешними эффектами можно работать подобным образом достаточно эффективно (например, с теми, которые ассоциируются с общей атмосферой соседства). Поэтому некоторое теоретическое оправдание существования территориальной социальной организации в городе вроде бы есть. Если мы временно примем это предположение, интересно пойти дальше и задаться вопросом, как можно рационально разделить город. Должны ли сообщества быть большими и, соответственно, сталкиваться с издержками и трудностями выработки совместной стратегии большой группой людей, или они должны быть мелкими (и неспособными контролировать внешние эффекты, производимые по отношению к ним другими малыми группами)? Таким образом, во всем этом подходе к рациональному разделению издержек и выгод от внешних эффектов на жилищном рынке скрывается трудный вопрос определения соответствующей региональной и территориальной организации. Можно навыдумывать бесконечное число моделей регионализации, но нам, как предполагается, надо найти такую модель регионализации, которая будет максимизировать сумму индивидуальных выгод (Davis and Whinston, 1964, 442). Однако задачи такого рода не имеют очевидного или легкодоступного ответа.

Из вышеприведенного анализа мы можем извлечь следующие критические и конструктивные соображения. Во-первых, рациональность процедуры объединения в коалиции предполагает равные способность и желание индивидов вести переговоры. История зонирования показывает, однако, что такое условие едва ли выполнимо, особенно в ситуациях, когда присутствует значимый дисбаланс в распределении экономической и политической власти (Makielski, 1966). Во-вторых, нам приходится предполагать, что отсутствуют внешние влияния зон друг на друга, а это условие обычно нарушается. Можно выработать стратегии разрешения «межрайонных» конфликтов, и, теоретически, можно разрешать такие конфликты при условии наличия адекватной процедуры переговоров. Но это порождает непростые проблемы в процессе переговоров между городскими сообществами, и я оставлю этот вопрос для более детального обсуждения в следующем параграфе. Здесь надо заметить, что взаимозависимость такого рода разрушает условия оптимальности по Парето. В-третьих, нам нужно разобраться с проблемой, возникающей из предположения, что местоположения выбираются одновременно. Выбор мест происходит в разное время, и это предполагает, что те, кто позже попал на рынок, «имеют преимущество обладания дополнительной информацией, поскольку они могут наблюдать, что происходит» (Davis and Whinston, 1964, 443). Структура внешних эффектов на жилищном рынке поэтому также изменяется со временем, так как освоение новых мест неизбежно ведет к новым издержкам и выгодам для уже развитых районов. Если бы переезды не сопровождались издержками и сопротивлением, не было бы и проблем; но поскольку они есть, мы не можем ожидать от рынка работы в оптимальном режиме. Те, кто пришел на рынок раньше, вероятно, будут пытаться либо подкупить, либо запугать тех, кто пришел позже, чтобы сохранить такую структуру внешних эффектов, которая выгодна первым. Поскольку возможность действовать одним из этих способов зависит полностью от экономической и политической власти этих групп, мы, скорее всего, обнаружим пространственную эволюцию на жилищном рынке и в ценовой системе, которая будет иметь тенденцию увеличивать выгоды от внешних эффектов для богатых и приводить к издержкам от внешних эффектов для бедных и политически безвластных.