Проверяйте условия и отношения сторон. Есть цены, есть гарантии (депозиты и авансы). Может показаться, что это все, но читайте мелкий шрифт. Большинство торговых центров, например, требует чего-то вроде маркетингового или административного сборов. Их размер или принцип вычисления должны четко указываться в договоре. Цену вам могут назвать без НДС, маркетингового, административного и других сборов, а в договоре все это будет. Еще стоит обратить внимание на другие виды скрытых платежей. Например, распространена такая схема: в здании один интернет-провайдер и собственник не разрешает пользоваться услугами других. А он просит раз в десять больше обычного тарифа. Бывают сборы за счетчики посетителей. Проверять надо всё. С другой стороны, в торговых центрах можно привязаться к товарообороту по точке. Часто встречаются условия вроде «15% от оборота, но не менее 150 тысяч рублей в месяц». Естественно, так лучше: это значит, что в несезон вы платите меньше. Старайтесь поначалу так договориться с ТЦ, это весьма хороший вариант. Только смотрите, как начисляется такой процент — поквартально, за год или помесячно.

Смотрите, кто отвечает за пожарку: кто ставит, кто платит, есть ли страховка помещения и чья она, что случится, если все затопит или все сгорит. Узнайте, кто вывозит мусор. За все отвечает собственник по умолчанию, арендатор же отвечает за обучение сотрудников технике безопасности и эксплуатации. Эти моменты тоже лучше прописать на берегу. Например, вывоз мусора может превратиться в вывоз ртутьсодержащих отходов (длинных ламп), а это 5–10 тысяч рублей в месяц.

Потом расчеты. Тут надо понимать: если не прописана ответственность за нарушение какого-то пункта договора — его будут смело нарушать. Потому что «Ну, извините, так получилось». Если вам должны денег и капает пеня, такой вопрос просто не возникнет. И смотрите: если вам вменяют какие-то санкции за нарушения, аналогичные наказания должны применяться и к другим.

Самый часто пропускаемый момент в договоре — это вопрос выхода из него. Обязательно проверьте это: бывает, в договоре прячется штраф размером в пару миллионов. Как правило, это потеря депозитов, штрафы. Бывают документы, где выход вообще не предполагается. Узнайте, в каком виде надо будет оставить помещение: например, возможно, придется все размонтировать, а это стоит денег.

Следующий момент — кто имеет доступ в помещение. Если только вы, то хорошо. Если только вы и сантехник, нельзя будет потом требовать материальной ответственности от сотрудников, когда речь зайдет о пропаже товара.

Смотрите, есть ли у вас соседи с другим графиком. А то бывает, что общая дверь закрыта, когда вам надо работать.

Но самый главный момент в общении двух сторон — насколько вы друг другу интересны. Если вы слишком сильно «прогнули» контрагента, то он может решить: «Пока я так оформлю, пусть поснимает дешево, а тем временем буду искать еще варианты». Иными словами, ваша задача — подписать долгосрочный договор, а не на 11 месяцев без регистрации. Это еще и гарантия того, что арендная плата неожиданно не взлетит: обычно прописывается пункт про переиндексацию максимум 10% в год или про привязку переиндексации к серьезному изменению курса валюты. Опять же, индексация обычно делается по согласию сторон, а не в одностороннем порядке.

Ну и, конечно, если ответственность за сохранность помещения на вас, нужна страховка. Это недорого (в Москве 10–20 тысяч рублей в год), но очень помогает.

Позже, по мере развития, проявится еще одна особенность, если вы с арендодателем в разных налоговых режимах. Когда он на упрощенке, а вы на общей, это означает, что вы будете недозачитывать НДС в отчетном периоде (не получите налоговый вычет, поскольку ваш контрагент не сможет отделить НДС от основной суммы). Это значит, что с ним можно немного поторговаться, используя такой довод как рычаг.

Худшее, что можно сделать, — это пойти и заказать ремонт у кого-то из подрядчиков, выбранных по объявлениям или в поисковике. Любой подрядчик будет стараться максимально завысить цены на свои работы, и это естественно. Ваша задача — узнать объективную стоимость вашего ремонта, а затем предложить сделать по имеющейся смете нескольким компаниям.

Чтобы узнать цену, обратитесь к тем, в чьем уровне не сомневаетесь. Они дадут вам смету со статьями затрат. Затем удалите оттуда все лишнее — например, если там есть укладка плитки, ее оставьте, а намазывание клеем покрытия пола и т. д. убирайте. Электрику считайте по точкам, просто укажите их итоговое количество. Покраска стен и обои — это оплата за квадратный метр площади стены. И так далее.

Получив итоговую сумму, обращайтесь в любую (другую) компанию по проведению ремонтных работ и говорите, что у вас есть бюджет и вы готовы заплатить такую-то цену за проведение вот таких (и именно таких) работ. Обход нескольких партнеров позволит найти того, кто сделает вам эту работу.

Еще один важный момент: не забывайте включать в договор штрафные санкции для всех подрядчиков по невыполнению условий. И ремонт будет вашим первым таким договором: нужно сделать так, чтобы каждый день просрочки чего-то стоил подрядчику. Тогда есть шанс, что он управится почти вовремя.

Учтите, что многое можно сделать своими силами. Например, демонтаж выполняется легко, и глупо нанимать кого-то, если у вас есть как минимум завхоз или прямые руки. Но вот в электрику и сантехнику без образования лучше не соваться.

Главное, что нас интересовало, — это цвет мебели для магазина (чаще всего такой, чтобы не отвлекал от товара, т. е. белый), возможность смонтировать освещение внутри оборудования (иногда это нужно для дополнительной подсветки товара), ширина (больше — будет возможность хранить товар в зале, меньше — останется проход побольше), высота полки (лучше, если она точно соответствует товару, а то погрешности накопятся однонаправленно и вы лишитесь одной из полок), возможность «обтекать» углы и выступы помещения. Еще нужны демонстрационные столы, если ваша модель предполагает показ товара.

В самом начале нам были нужны простейшие узкие стеллажи на стены, стол или большая тумба-островок в центре магазина, стойка с корзинами и пара экономпанелей для закрепления полочек, плюс что-то небольшое для выкладки на столе в прикассовой зоне.

Вообще оборудование для магазина можно получить за считаные копейки, взяв простейшие стеллажи для кладовок. Заказать отличное оборудование специально под конкретное помещение куда дороже, но без этого не обойтись на том этапе, когда все уже сложится. Для того чтобы это сделать, нужно составить планограмму магазина, например такую[29].