Как в большинстве доиндустриальных обществ, доступ к земле в императорской России являлся ключевой составной частью экономического могущества. При этом русские дворяне вели счет своим богатствам, исходя из числа принадлежащих им крестьян, а не из количества земли. И тем не менее торговый оборот незаселенной земли, большей частью мелких участков, говорит о том, что дворяне хватались за каждую возможность расширить и укрепить свои владения и извлечь выгоду из природных ресурсов. В самом деле, во второй половине XVIII в. дворянство сделало решительную попытку исключить членов всех остальных социальных слоев из круга владельцев земли в сельской местности. В 1770-е гг., во время Генерального межевания, государство предложило на продажу дворянам казенные земли, и те немедленно скупили около трех миллионов десятин. Нехватка земли была неизбежна в обществе, не имевшем ликвидных активов и располагавшем лишь самой примитивной банковской системой.

Сельское хозяйство служило не единственным источником дворянских доходов в XVIII в. С 1714 г. государственные служащие всех рангов получали ежегодное жалованье и пенсии. Но до царствования Екатерины II эти жалованья выплачивались нерегулярно, и наиболее здравомыслящие представители дворянства дальновидно вкладывали средства в земельную собственность. Несмотря на правительственные ассигнования, нацеленные на вовлечение дворянства в промышленное предпринимательство, как в торговле, так и в промышленности даже в XIX в. доминировало купечество и деловые люди из крестьян.

Признавая важность земельной собственности для дворянства, многие историки находят, что активный рынок недвижимости сложился в России только после 1861 г. Однако данные крепостных книг свидетельствуют о более оживленной рыночной активности, чем считали исследователи. В течение XVIII в. в северных губерниях было зафиксировано сравнительно мало продаж имений, зато в Москве ежегодно совершалось в среднем 600—800 сделок купли-продажи имений как с крестьянами, так и без них. Оживленная торговля землей и крепостными была также распространена в Черноземном регионе. Например, в 1775—1780 гг. в Тамбове ежегодно регистрировалось не меньше сотни продаж имений с крестьянами и без них. Но если взглянуть на социальный состав населения этого уезда, то очевидно, что многие покупатели и продавцы были из однодворцев, а не из дворян. Другие виды сделок, например отпуск на волю или продажа отдельных крестьян, отмечаются в XVIII в. гораздо чаще, чем продажа земель. Но хотя после отмены крепостного права масштабы российского рынка сельской недвижимости существенно увеличились, все же он далеко не находился в застое и в предшествующую эпоху.

При всех различиях в интерпретации, историки изображают экономическую жизнь России как преимущественно, если не исключительно, мужскую сферу. В тех редких случаях, когда в документах встречаются имена женщин-помещиц, их обходят молчанием без комментариев. Масштаб женского землевладения, как и активность женщин в провинциальной экономической жизни, остается белым пятном.

С XIX в. представление о том, что русские дворянки еще со Средневековья обладали значительной экономической мощью, принимается на веру. Однако историки, отмечая преемственность в области владения имуществом и в правовой сфере, не обращают должного внимания на изменения. Документы, дошедшие от допетровской эпохи, показывают, что если отдельные женщины владели имениями и участвовали в городской и сельской экономической жизни, то среди общего числа владельцев земли они не составляли сколько-нибудь заметной группы. Знатные женщины в России начала Нового времени пользовались некоторой финансовой самостоятельностью, но немногим большей, чем их европейские современницы, и гораздо меньшей, чем их правнучки в XVIII в. Так, писцовая книга, составленная в Новгороде в 1582—1584 гг., содержит имена 64 женщин, что составляет 2,3% всех помещиков. В более поздней книге 1626—1627 гг. присутствует 91 женское имя, т.е. 5,5% помещиков. Обе эти цифры превышают пропорцию женщин-душевладелиц, приводимую в сохранившихся купчих, по данным которых лишь 2% знатных женщин имело собственных холопов.[106]

Эти данные об уровне женского землевладения никак не убеждают в том, что русским женщинам в Средневековье и в начале Нового времени как-то исключительно везло в смысле доступа к собственности, хотя вполне возможно, что зафиксированные в документах цифры ниже, чем они были в реальности. Записи в крепостных книгах свидетельствуют, что до 1715 г. женщины участвовали менее чем в 5% имущественных сделок, зафиксированных в Москве и Владимире; в Рязанском уезде в 1706—1711 гг. женщины, кажется, вообще не покупали и не продавали имения. Отсутствие женщин на рынке недвижимости не обязательно означает, что у них не было собственной земли. И все же эти цифры подчеркивают, насколько ограниченным было право женщин распоряжаться имуществом. Закон разрешал им продажу вотчин, но запрещал отчуждение принадлежавших им поместий. Как только в 1715 г. женщины получили право распоряжаться поместьями наряду с родовыми землями[107], их присутствие на рынке недвижимости становится гораздо заметнее, чем в документах за 1699—1711 гг.

Экономическое положение дворянок в первые десятилетия XVIII в., рассмотренное сквозь призму нотариальных документов из крепостных книг, характеризуется прежде всего их ограниченным участием в имущественных сделках. Данных переписи, которые показали бы точное количество собственности в женских руках, не существует. Однако об уровне участия женщин в деятельности рынка можно судить довольно уверенно. Доля их колеблется от уезда к уезду (табл. 4.1): например, в Кашинском уезде женщины выступали продавцами имений в 25% зафиксированных сделок и участвовали еще в 3% сделок вместе с мужчинами-родственниками. В Курском уезде женщины-землевладелицы менее заметны, их имена появляются только в 11% имеющихся купчих. Естественно, самая большая подборка извлечена из материалов, собранных в Москве, где в 1715—1720 гг. женщины составляли около 18% продавцов имений. Всего же в рассмотренных уездах женщины продали 17% имений самостоятельно и еще 3% при участии родственников-мужчин.

Отсутствие женщин среди покупателей имений (табл. 4.2) служит еще более красноречивым показателем границ женской экономической деятельности в начале XVIII в. В этот период во Владимире, согласно документированным сделкам, ни одна женщина не купила землю, а в Кашине женщины составили 9% покупателей земли. Во всех изученных уездах доля покупок, совершенных женщинами в 1715—1720 гг., достигала в среднем 5%. Женщины вкладывали средства в землю лишь от случая к случаю, что особенно поражает на фоне Указа о единонаследии, который в эти годы еще оставался в силе и позволял родителям давать приданое только в виде наличных денег и движимого имущества. Мы можем только предполагать, какую роль играло приданое женщин в семейном хозяйстве; однако количественные данные о женских капиталовложениях в начале XVIII в. наводят на мысль, что дворяне пускали капиталы жен на покупку недвижимости на свое имя. Источники личного происхождения подтверждают такое толкование. Так, в завещании, составленном в 1735 г., княгиня Анна Юсупова давала указания относительно деревни, которую ее муж купил на ее деньги, а записал на себя. То, что женщины не обращали денежную часть приданого в земельную собственность, говорит о присвоении мужьями движимого имущества жен, которое тратилось если не на приобретение деревень, то на уплату долгов или семейные нужды. Поэтому дворянки в роли инвесторов капитала имели в основном лишь косвенное отношение к рынку.