Многие торговые ряды того времени не ремонтировались и просто утратили расположение владельцев собственности и застройщиков, у которых практически не было стимула ими заниматься. Одна из причин заключалась в том, что маленькие предприятия — от косметических салонов и кабинетов татуажа до торговых точек, продающих все товары за 99 центов, и химчисток — заняли там все площади. Некоторые из них были надежными местными компаниями, тогда как другие из-за недостатка финансирования закрывались так же быстро, как и открывались.

Однако отлив сменился приливом, и «длинные» торговые центры, которые обычно считали не лучшим местом для размещения магазинов, пользуются спросом и возрождаются в пригородах. Во-первых, торговые пассажи больше не удовлетворяют тех многочисленных покупателей, которые не хотят тратить уйму времени на походы в такие мегацентры. Небольшие магазины также покидают их в силу того, что поток посетителей там меньше, арендная плата растет, и имеет место конкуренция со стороны розничных предприятий. Wal-Mart — это не только магазин, торгующий бакалейными товарами. Это серьезный конкурент в области торговли электроникой, обувью, ювелирными изделиями, мебелью, фармацевтической продукцией, канцелярскими товарами и выполнения фотолабораторных работ — небольшие компании, занимающиеся этими же видами бизнеса, становятся первыми жертвами, когда суперцентр Wal-Mart въезжает в это же здание [2].

Демонстрируйте свою стабильность

В некотором отношении стратегия в области недвижимости, ис­пользуемая компанией Trader Joe’s в течение долгого времени, пре­доставляет следующее преимущество: основное внимание концен­трируется на тех близлежащих торговых центрах, которые обычно расположены на главных улицах между жилыми кварталами с хоро­шо развитой инфраструктурой. Это позволяет магазинам, распо­ложенным в местах с достаточной плотностью населения, развивать хорошую базу продаж, несмотря на то что они находятся в более старых и дешевых центрах, которые часто слишком малы, чтобы привлечь крупных серьезных арендаторов, таких как супермаркеты или аптеки. Супермаркеты и другие продуктовые магазины всегда были более желанными арендаторами для владельцев собственности и застройщиков, которые понимают, что они способствуют прито­ку покупателей и обычно хотят заключать долгосрочные договоры. Благодаря этому супермаркеты традиционно снимают помещения по самой низкой цене в любом здании.

Это, несомненно, было правдой во время экономического спа­да 2000-2001 годов, когда региональные торговые центры (или «сильные центры») испытывали трудности, и супермаркеты и аптеки по-прежнему активно занимались поиском новых площадей. Компания Trader Joe’s использовала этот факт с выгодой для себя и заключила долгосрочные договоры найма по очень разумным це­нам — 15 долл, за квадратный фут[56] или меньше — и получила допол­нительные выгодные скидки.

Trader Joe’s может по-прежнему выбирать лучшее из всего, что имеется в наличии, когда дело касается площадей в этих местах. Однако следует отметить, что в настоящий момент благоприятные условия финансирования и выгодные процентные ставки заставляют собственников недвижимости реконструировать торговые центры, некоторым из которых уже более 30 лет. Причиной тому, конечно же, является желание привлечь известных арендаторов благоприят­ными арендными ставками. Когда старый местный торговый центр модернизируется, арендная ставка может вырасти на 20-40 %. Собственно, некоторые аналитики бизнеса в сфере недвижимости говорят, что сеть Trader Joe’s может в будущем не найти такого количества помещений, как когда-то, по тем ценам, которые эта компания платила раньше.

Другие обозреватели отрасли отмечают, что эта сеть часто занимает заброшенные помещения старых, вытянутых в длину торговых центров, где землевладельцы более чем рады снизить стоимость аренды, в особенности для престижных клиентов, которые привлекут поток посетителей к объекту. В силу этого арендная плата должна быть выгодной для этой сети. Фактически 15 долл, за квадратный фут — это, возможно, не так уж необычно. Некоторые помещения обходятся сети всего в 10 долл, за квадратный фут[57], причем владельцы недвижимости восполняют потери за счет менее важных в тактическом отношении магазинов.

«Я не сомневаюсь, что они обсудили некоторые выгодные сделки и были весьма успешны в операциях с недвижимостью, — утверждает Скотт Мулдавин (Scott Muldavin), президент компании Muldavin занимающейся застройкой и инвестициями в недвижимость в Сан Рафаэле, штат Калифорния. — В общем, основная сложность для розничной торговли продовольственными товарами — защититься от Wal-Mart. Таким образом, в то время как основные сети супермаркетов воюют друг с другом и Wal-Mart, сеть Trader Joe’s может выехать из традиционного ориентированного на торговлю бакалеиными товарами торгового центра и сконцентрировать свое внимание на меньших помещениях, которые не представляют интереса для остальных».

Как уже отмечалось, Trader Joe’s — это стабильный арендатор в неустойчивой группе небольших компаний, таких как химчистки и видеомагазины. Фактически эта сеть становится крепкой опорой для некрупных торговых центров и привлекает туда другие известные розничные предприятия. «У них отличные финансовые показатели, и они были бы желанным трофеем для любых владельце в недвижимости», — добавил Мулдавин. Даже если сеть столкнется с несколько более жесткой конкуренцией за лучшие помещения для своих магазинов, сумма арендной платы не столь уж важна. Она может себе позволить заплатить больше в случае необходимости, в особенности там, где продаются высокодоходные товары, напри­мер вино. Обычно арендная плата составляет приблизительно 10 % от всех текущих расходов компании. Лишние 3 долл, за квадратный фут — не слишком серьезная проблема, если речь идет об увеличе­нии объема продаж.

Недавно сеть Trader Joe’s расширила свою политику в области недвижимости. Помимо городских районов и второстепенных помещений или помещений класса «В» в старых вытянутых в длину торговых центрах, эта компания сейчас открывает мага­зины в среднего уровня районных торговых центрах площадью 300-400 тыс. квадратных футов[58], которые могли бы стать мес­том расположения небольшого Wal-Mart или другого магазина, торгующего по сниженным ценам. В качестве примера можно привести магазин в Эмервиле, штат Калифорния. Бывший ког­да-то огромной промышленной зоной, в наши дни этот город, находящийся у подножия моста через залив Сан-Франциско, яв­ляется пристанищем для самых разнообразных слоев населения, отличающегося предприимчивостью, а также для целого ряда вы­сокотехнологичных компаний, таких как студии Pixar Animation. Торговый пассаж в этом городе работает чрезвычайно успешно и отводит важнейшую роль нескольким магазинам одежды, спор­тивных товаров и некоторым другим розничным компаниям. Ма­газин Trader Joe’s находится на выходе с автостоянки. Его наличие представляет выгоду для самого комплекса и исключительно ус­пешную торговую точку для компании.

Другой чрезвычайно выгодный вариант расположения магази­на — в районе чикагского парка Линкольна, который один бизнес-аналитик назвал «эпицентром» сети Trader Joe’s. Плотность населе­ния близлежащих кварталов высока, их жители — люди образованные и богатые, то есть там есть все, о чем сеть может мечтать. Компания решила занять площади на втором этаже этого здания вытянутой формы, но даже несмотря на имеющийся гараж для парковки, дос­туп в магазин затруднен. Это — классический пример параметров, по которым Trader Joe’s подбирает недвижимость, причем в этом случае компании нет необходимости платить за помещение на пер­вом этаже.