Наблюдение современных американских городов показывает, что динамика изменений землепользования сохраняется достаточно устойчиво при капиталистическом способе производства. Потребительский излишек беднейших групп уменьшается производителями жилищных услуг, превращающими его в излишек производителя через квазимонополистические практики (в основе которых обычно лежит классовая монополистическая власть). Беднейшие же группы обычно живут в тех местах, на которые оказывается наибольшее спекулятивное давление с целью смены типа землепользования. Например, чтобы получать в будущем приличную прибыль от инвестиций в развитие торговых территорий в рамках существующей схемы городского обновления, финансовые институты заинтересованы в расширении коммерческих зон географически; так создаются пространственные внешние эффекты, с помощью которых новые торговые площади повышают стоимость старых. Развитие новых коммерческих зон обычно должно происходить за счет земли с жилой застройкой. Цены на жилье в этих зонах могут намеренно снижаться за счет прекращения финансовой поддержки жилищного рынка — практика «красной черты» финансовых институтов (отказ или ограничение в выдаче ссуд под залог недвижимости в старых или трущобных районах, обведенных на картах красной линией. — Прим. пер.) является общепринятой в США, хотя она часто прикрывается необходимостью избегания риска; но это только часть истории. Владельцы недвижимости при этих условиях вынуждены максимизировать свой нынешний доход в краткосрочной перспективе, что означает рациональное, характерное для бизнеса выжимание из собственности всего, что можно. Физический упадок, являющийся следствием экономического упадка, ведет к социальному и экономическому давлению, которое возникает в самых безнадежных секторах жилищного рынка и которое должно будет закончиться, раньше или позже, «вытеснением» владельцев. Это «вытеснение» ведет к новому строительству и освоению новых территорий на городских окраинах или к городской реконструкции — оба процесса подвержены интенсивному спекулятивному давлению. Образование новых семей и миграция в города также вносят свой вклад в эту динамику.

Те же самые финансовые институты, которые лишают средств один сектор жилищного рынка, получают прибыль от проворачивания спекулятивных махинаций в другом секторе по мере постепенного изменения типа землепользования или по мере прогресса субурбанизации. Импульсы, проходящие через систему городского землепользования, не изолированы друг от друга. Разнообразие акторов и вовлеченных институтов делает маловероятной конспирологическую теорию изменений городского землепользования (но это не значит, что здесь всегда обходится без конспирации). Процесс жестко структурирован через рыночную систему обмена, так что индивиды, группы и организации, действующие в собственных интересах в смысле извлечения меновой стоимости, могут, с помощью «невидимой руки», получить требующийся результат. Некоторые считают, что эта система производит лучшее из возможных распределение потребительных стоимостей. Это предпосылка, которая опровергается простым наблюдением: максимизация меновых стоимостей различными акторами производит диспропорциональные выгоды для некоторых групп и уменьшает возможности для других. Разрыв между надлежащим производством и распределением потребительных стоимостей и системой распределения, основанной на концепции меновой стоимости, не может быть оставлен без внимания.

Разнообразие акторов в системе землепользования и монополистический характер абсолютного пространства приводят к тому, что микроэкономические теории городского землепользования оказываются неадекватными для описания механизмов распределения, когда мы сопоставляем их с альтернативными трактовками, в которых преобладает меновая стоимость. Если мы откажемся от предположения, что индивиды и группы имеют схожие вкусы в отношении жилья, и позволим всему спектру потребностей и вкусов проявить себя, тогда мы уйдем еще дальше от модели, предлагаемой в микроэкономической теории, — и именно так далеко нам придется уйти, если мы намерены создать реалистичную теорию о том, какие силы формируют городское землепользование. И все же что-то в этом выводе смущает, ведь микроэкономические теории действительно дают результаты, которые вполне совпадают с наблюдаемыми результатами различных социальных процессов, управляющих распределением землепользования. Алонсо (Alonso, 1964, 11) обратился именно к этому вопросу; он полагал, что микроэкономические теории могут преуспеть, с гораздо большей легкостью делая то, что скрупулезно выверенные масштабные концепции таких авторов, как Хоули (Hawley, 1950), делают более реалистично, но с меньшей аналитической силой. Поэтому мы должны рассмотреть, что же делает микроэкономическую теорию такой успешной (в относительном смысле) в моделировании устойчивых практик городского землепользования, притом что она явно попадает пальцем в небо, когда пытается смоделировать реальные процессы, приводящие к этим практикам. В решении этой проблемы может помочь исследование значения и роли ренты как распределительного инструмента в городской системе.

Концепция ренты имеет первостепенную важность в теориях городского землепользования. Она очевидным образом выходит на первое место в формулировках Алонсо — Мута — Миллса и возникает в форме теневых цен на землю и ресурсы в претендующих на прорыв версиях других теорий размещения. Закрадывается подозрение, что теория общего пространственного равновесия, которая является Священным Граалем для многих приверженцев теории размещения, может получиться в результате сложения теории ренты и теории размещения. Алонсо пишет (Alonso, 1967, 39): «Уже давно замечено, что теории ренты и размещения — близнецы, но их родство трудно доказуемо». Рента работает как регулирующий инструмент, который определяет вид использования земли в определенном месте обычно, как предполагается, путем конкуренции арендных ставок. Всем действующим лицам жилищной драмы в определенный момент она дает указания; она задает тот общий стандарт, с которым заинтересованные лица должны соизмерять свои желания, если каждый хочет достичь своих, не совпадающих с целями других, целей. Именно потому, что все расчеты ориентируются на это общее мерило, разные виды деятельности на рынке земли и недвижимости согласуются таким образом, чтобы следовать определенным моделям землепользования, что так бросается в глаза в современном метрополисе.

Концепция ренты имеет давнюю и противоречивую историю в политэкономической мысли (Keiper et al., 1961 дает весьма развернутый обзор; см. также: Bye, 1940). И при этом рента появляется в теории городского землепользования с наивной простотой, как если бы и не было никаких серьезных проблем с ее интерпретацией. Оправданием тому может быть повсеместно распространенное и общепринятое в микроэкономической теории городского землепользования неоклассического разлива представление, что рента — это доход от ограниченного в количестве средства производства и что земля по сути ничем не отличается от труда или капитала. Последствия этого взгляда для концепции городской ренты описаны Миллсом: «Городская земельная рента определяется стоимостью предельной производительности земли. А производительность земли, как и в сельском хозяйстве, определяется характеристиками самой земли и издержками на транспортировку до соответствующих рынков. Эти основные идеи теперь уже хорошо усвоены экономистами. И процесс классификации этих идей оказал заметное влияние на развитие экономической мысли. Взятые сами по себе они, конечно, не предоставят нам модель стоимостей городской земли. Для этого необходимо включить земельные ренты в модель, которая описывает спрос и предложение городской земли для всех видов ее использования. Ключевая характеристика городской земли — это ее чрезвычайная структурная сложность, обусловленная тем, что спрос и предложение для различных участков земли связаны значимыми, но плохо улавливаемыми способами. Другими словами, городская экономика — это сложная система общего равновесия» (Mills, 1969, 233).