Идеальный молл Грюна был прямой критикой американского общества: перенеся «общественную жизнь» в «магазины», он хотел вернуть пригороды в общественную жизнь, которую они бросили, оставив города: «В разумном городе должен существовать баланс между удовольствиями и комфортной личной жизнью и ценностями, которые может предложить лишь жизнь общественная. Мы в Соединенных Штатах нарушили этот баланс, сместив его в сторону личной жизни»33. Грюн высоко ценил «Смерть и жизнь» Джейн Джейкобс. Ее четыре условия он систематизировал по-своему. Его «три качества или характеристики, составляющие город», были следующими: «1. Компактность. 2. Интенсивность публичной жизни. 3. Мелкий шаблон, при котором все виды человеческой деятельности проистекают в непосредственной близости»34. В его книгах ощущается ностальгия по традиционным формам европейских городов, идущая вразрез с модернистской программой его собственного вклада в жизнь городов американских. В книге «Сердце наших городов» он даже привел романтическую цитату из романа Бальзака 1833 года «Феррагус, предводитель деворантов»: «О, Париж! Тот, кто не восхищался твоими мрачными пейзажами, проблесками света, безмолвными глухими тупиками, тот, кто не внимал твоему рокоту между полуночью и двумя часами ночи – тот и понятия не имеет ни о твоей подлинной поэзии, ни о твоих страшных, разительных противоречиях»35.

В 1956 году компания по электроснабжению предложила Грюну преобразовать центр города Форт-Уорт, штат Техас. И он предложил план подобной перестройки: весь центр, состоящий из высоких башен, нужно изолировать, окружить трассами, эстакадами и парковочными гаражами. Внутри должны преобладать пешеходные зоны. Ряд улиц следует полностью закрыть для машин, над другими устроить пешеходные мостики и плазы. Это было похоже на стандартную схему городской модернизации, за исключением масштабов, сосредоточенности на интеграции функций и воинственного изгнания автомобилей из ориентированного на пешеходов центра. И этого было достаточно, чтобы получить одобрение Джейн Джейкобс. Ее статью Грюн широко цитирует в «Сердце наших городов»: «План компании Victor Gruen Associates для Форт-Уорта… получил одобрение благодаря колоссальным парковочным гаражам в центре по периметру и превращению его в пешеходный островок, но главная цель этого проекта – оживление улиц через разнообразие и детали… Основная цель – сделать улицы более удивительными, более компактными, более разнообразными и более оживленными, чем раньше – и не менее того»36.

План Форт-Уорта не был осуществлен: он оказался намного дороже, чем любой другой план городской модернизации. И все же доступность федеральных средств на программы городской модернизации подталкивала города, особенно небольшие, искать финансирование проектов «оживления» своих умирающих центральных районов, неспособных соревноваться с пригородами (и торговыми центрами, подобными моллам Грюна). Грюн, прекрасно понимавший все возможности, стал пионером в этом деле. В 1957 году город Каламазу, штат Мичиган, предложил ему перестроить центральную часть. Грюн предложил сделать ряд улиц чисто пешеходными торговыми центрами и перенаправить машины из этой зоны, чтобы минимизировать трафик в эстетичной среде, сделать в пешеходных зонах цветные тротуары, устроить фонтаны, насадить деревья, установить скамейки, фонари, киоски и т. п. Центр Каламазу предстал во всей красе в 1959 году и получил высокую оценку. Затем Грюн получил заказы на проведение исследований от многих городов. Он построил пешеходные зоны в Гонолулу на Гавайских островах (Форт-Стрит-молл) и в центре города Фресно в Калифорнии. Он прекрасно осознавал недостатки такого «малозатратного» подхода – простого закрытия улиц и установки «уличной мебели» (скамеек и фонарей). Но малые затраты устраняли препятствия к действиям. К концу 70-х годов подобные пешеходные зоны появились более чем в 200 американских и канадских городах. Но, за редким исключением, они не могли соперничать с огромными пригородными моллами, которые манили людей колоссальным выбором, привлекательными ценами, ощущением безопасности и, как это ни парадоксально, более высокой плотностью покупателей. В 1954 году пригородные моллы впервые превзошли центры городов по уровню розничных продаж. В 1970 году в Соединенных Штатах насчитывалось 13 000 торговых центров. К 1976 году пригородные филиалы крупных универмагов давали 78 процентов всех их продаж37.

В 1968 году Виктор Грюн ушел на покой и уехал в родную Вену.38 Ему не давало покоя то, что он не сумел реализовать свои высшие идеалы. Его компания Gruen and Associates построила 45 торговых центров в США, 16 проектов осуществить не удалось, а 14 универмагов было построено вне торговых центров. Всего компания построила 44,5 миллиона квадратных футов торговых площадей. В средствах массовой информации Грюна называли «отцом торгового центра» – этот титул он с негодованием отвергал39. Выступая с речью в Лондоне в 1978 году (позже эта речь была опубликована в виде статьи «Печальная история торговых центров»), Грюн обвинил американских застройщиков в извращении его «экологических и человеческих идей». Он заявил, что они «отобрали лишь те предложения, которые оказались прибыльными», что привело к увеличению числа реализованных проектов с одновременным “трагическим падением качества”»40. «Я отказываюсь платить алименты этим ублюдочным проектам», – буквально выплюнул Грюн. И все же наследие Виктора Грюна невозможно отрицать.

Равно как нельзя отрицать и его стремление вернуть торговые центры обратно в города – даже в условиях постоянного роста пригородов и ослабления центров. Его идеями вдохновлялись многие, в том числе и Джеймс Роуз, который построил целый город Колумбия в штате Мэриленд. (Роуз был клиентом Грюна при строительстве молла «Черри-Хилл» в Нью-Джерси.) План Форт-Уорта сразу же захватил Роуза. Он называл его «самым волшебным планом, крупнейшим, самым смелым и самым полным предложением для американского города, какое мне только доводилось видеть… Это прекрасный образец того, чем может стать город»41. Свой шанс Роуз получил, когда архитектор Бен Томпсон, бывший председатель Гарвардской высшей школы дизайна и бывший партнер Вальтера Гропиуса, предложил ему поработать в старом центре Бостона, штат Массачусетс42. Площадка в 2,5 гектара прилегала к знаменитому колониальному рынку Фанел-Холл. Она располагалась близ финансового квартала, чуть восточнее новой городской ратуши (брутального бетонного здания в стиле Ле Корбюзье, построенного архитекторами Калманом, Маккиннеллом и Ноулзом в 1968 году). На площадке находились три ветхих склада: 163-метровое здание Квинси-маркет – красивый, но весьма обветшавший рынок XIX века с подтопленным фундаментом, прогнившими балками и изъеденным коррозией медным куполом – и два пятиэтажных здания в аналогичном состоянии. На первый взгляд, в проекте не было ничего интересного, но Роуз разглядел потенциал: тысячи людей работали поблизости и тысячи проходили по этой территории по Тропе Свободы, осматривая исторические достопримечательности Бостона. Под влиянием Грюна и вдохновившись успехом уличного торгового центра Гирарделли-сквер, открытого на заброшенной шоколадной фабрике на набережной Сан-Франциско в 1964 году, Роуз задумал построить рынок в историческом стиле, где местные продавцы могли бы продавать изделия народных промыслов и продукты. Он считал своей целевой аудиторией туристов, которых и без того здесь было полно. Главной его идеей было развлекать и продавать.