В следующем году состав комиссии расширился, так как в неё ввели чертёжников для изготовления необходимых карт, схем и планов. Поскольку невозможно было составить точные карты без тщательных землемерных съёмок, то наняли десять работников для переноски измерительных цепей и прочих принадлежностей, находящихся на вооружении у штатных архитекторов и чертежников[369].

За следующие семь лет, в результате вдумчивого и кропотливого труда Комиссии от строений, были разработаны и представлены на одобрение детальные градостроительные проекты[370]. В 1768 г. сфера деятельности комиссии была расширена за пределы столиц, чтобы охватить все города России. Прежде чем император Павел распустил её в конце 1796 г., комиссия разработала 416 получивших утверждение проектов для разных русских городов[371]. Если почти вся деятельность комиссии в 1760-х – начале 1770-х гг. была посвящена Санкт-Петербургу, то к 1773 г. составление планов для столицы завершилось, так что внимание комиссии с тех пор постоянно поглощали другие задачи. В числе предложений, поданных Комиссией о каменном строении в конце XVIII в., находился лишь один проект, имевший отношение к Петербургу.

Первый доклад комиссии был представлен на одобрение Сената в 1764 г. В нём комиссия попыталась сформулировать градостроительные принципы, которые исключали бы расползание города вширь, но при этом допускали бы рост населения в разумных масштабах. Комиссия изначально решила рассматривать город по частям и охватывать своими предложениями район за районом, так что первый её проект посвящался расположенному в центре города участку Адмиралтейской стороны, ограниченному Невой и Мойкой. Признавая, что этот участок очень мал и что, распланировав его, они не смогут предложить никакого способа сдержать разрастание городских окраин, члены комиссии всё же аргументировали свой выбор тем, что, приведя в порядок центр города, можно будет прекратить строительство за пределами городской черты: планомерная упорядоченная застройка центра позволит ему вместить гораздо больше жителей[372]. Авторы доклада убеждали Сенат в том, что излишние новшества или слишком дорогие проекты нежелательны и что предложения должны быть реальными и предусматривать минимальные затраты. По их мнению, по возможности все каменные дома надлежало сохранить, добавив лишь украшения наружных фасадов, к чему следовало поощрять домовладельцев. Всюду, где возможно, предстояло соединить улицы между собой для облегчения проезда. Комиссия бралась указать те участки, с которых следует вывезти отбросы и хлам, и отмечала, что огромные кучи мусора близ Исаакиевского собора необходимо убрать. Тон этого обращения в Сенат был извиняющимся, как будто комиссия ещё не была уверена, что она является полноправной частью администрации города. Но по мере того как комиссия приобретала всё больший авторитет, её доклады утрачивали эту ноту неуверенности.

В первом докладе комиссии прозвучали два принципа градостроительного планирования, которые убеждали в том, что её работа не сведется к строительству воздушных замков, а приведёт к подлинным изменениям в облике города. Во-первых, комиссия понимала, что проектирование должно охватывать весь город в целом. Нельзя было решить ничего, лишь введя новые правила для городских окраин, если при этом отсутствовало генеральное направление развития в центре. Во-вторых, комиссия не брала на себя слишком много и не стремилась регламентировать всё до мелочей. Она осознавала, что должна сохранить в неприкосновенности живую ткань населённых кварталов, а не сносить под корень целые районы города, чтобы искусственно их перестроить. Признание этих принципов говорит о том, что комиссия гораздо лучше представляла себе фискальные и бытовые реалии, чем многие позднейшие проектировщики.

Подробный план для территории, ограниченной Невой и Мойкой, был утверждён и получил силу закона в феврале 1765 г. Все здания, возведённые с тех пор в этом районе, как и всякая существенная реконструкция уже построенных домов, должны были соответствовать требованиям этих правил застройки. Комиссия оставила без изменений существующее расположение улиц и все построенные здания. В будущем, однако, следовало возводить все дома в ряд, чтобы они образовывали единый фасад по всей длине улицы. Комиссия также выразила пожелание, чтобы дома, выходящие фасадом на улицу, имели одинаковую высоту, но это не было обязательным требованием. Новые дома разрешалось строить только из камня, а стены между соседними зданиями возводить в виде брандмауэров. Крыши надлежало делать из листового железа, если домовладельцы могли себе это позволить, но приемлемыми считались и более дешёвые черепичные крыши. Жители должны были представлять планы наружных фасадов своих домов штатным архитекторам, но зато внутреннее устройство дома полностью зависело от вкуса хозяев. Этот проект не только делал город привлекательнее и безопаснее, он был призван обеспечить возможность проживания в центре большему числу людей, а благодаря застройке пустых участков и повышению всех домов до единообразной высоты городу уже не грозил столь быстрый рост на окраинах. Строительный устав, принятый для этой центральной части города, в конце концов распространился почти на все другие его районы. Не требуя немедленной перестройки, новые правила наметили тот процесс, при помощи которого город мог постепенно становиться каменным, по мере того как оставшиеся деревянные дома сносились, сгорали или перестраивались. Комиссия от строений видела свою роль не только в том, чтобы заниматься строительством, ибо одна лишь хорошая застройка ещё не создает величественного города. Следовало также обращать внимание на чистоту, порядок и безопасность. В этих целях комиссия распорядилась, чтобы полиция бдительнее охраняла Адмиралтейскую часть, и одобрила установку уличных фонарей – скорее как меру безопасности, чем украшение города. Согласно плану, ответственность за содержание улиц в надлежащем виде возлагалась на домовладельцев, чьи участки выходили на них фасадами. Владельцы пустующих участков, как частные лица, так и казна, были освобождены от этой обязанности. Заботясь о том, чтобы предложенные нововведения не оказались слишком дорогостоящими, комиссия потребовала, чтобы в течение первого года её уведомляли о стоимости производимых изменений[373]. Первый детальный проект, разработанный Комиссией от строений, был самым простым из всех, потому что в Адмиралтейской части не существовало большинства трудностей, характерных для прочих районов города, – в ней уже были множество каменных домов, широкие улицы, роскошные дворцы.