вывод о том, что семьи с низким уровнем дохода оказались вытесненными с рынка недвижимости отчасти из-за того, что выросла цена на землю (8). В 1974 году в газетах начали публиковать данные о средней цене существующих объектов недвижимости – их предоставляла Национальная ассоциация риелторов. Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера (сегодня именуемый также S&P CoreLogic), разработанный Карлом Кейсом и мной, начали публиковать в 1991 году.

Благодаря этим индексам сообщения об изменениях цен на недвижимость стали более конкретными.

До появления методов статистического анализа цен на жилье подготовка публикаций о спекуляциях на этом рынке представляла для СМИ определенную сложность. До 1930-х годов, когда внимание общественности привлекли ценовые индексы ценных бумаг, аналитики новостных изданий в своих публикациях могли приводить цифры, иллюстрирующие значительные колебания на фондовом рынке, обычно указывая однодневные изменения стоимости нескольких основных акций, котировки которых в дни значительных колебаний, как правило, изменялись схожим образом. Однако регулярно писать новостные статьи об изменениях цен на жилье несколько сложнее. Дом практически никогда не перепродается в течение одного дня. Продажа дома, как правило, осуществляется на протяжении более длительного временного отрезка и растягивается на годы, а иногда и на десятилетия. Поэтому даже изменения средней цены на жилье от месяца к месяцу не представляли большого интереса для авторов новостных статей, поскольку эти изменения могут быть весьма неустойчивыми, когда продаются дома разного типа. Данные о повторных продажах, которые мы с Карлом Кейсом начали публиковать в 1991 году, ознаменовали начало новой эпохи, в которой определить ежемесячные колебания совокупных цен на жилье можно было даже для сильно различающихся категорий домов. Вслед за появлением индексов на Чикагской товарной бирже сформировался рынок фьючерсных контрактов на дома для одной семьи, на котором можно было отслеживать ежедневные ценовые изменения. Однако после мирового финансового кризиса 2007–2009 годов активность на этом рынке практически сошла на нет.

В отношении спекулятивных пузырей на фондовых рынках и рынках недвижимости существует распространенное представление о том, что инвесторы, отмечая недавние положительные инвестиционные показатели, ожидают продолжения роста цен и из-за этого цены растут еще выше. Этот процесс повторяется снова и снова, образуя, образно выражаясь, нечто вроде порочного круга или петли обратной связи. Однако и нарративы тоже имеют свое значение.

Если прислушаться к нарративам, ставшим популярными в такие периоды, может показаться, что инвесторы проявляют гораздо меньшую расчетливость, чем обычно. Судя по всему, рост цен в такие периоды провоцируют не столько ожидания и расчеты, сколько получающие широкое распространение истории и дискуссии, привлекающие внимание к активу, находящемуся на этапе бурного роста. И экономический пузырь надувается еще сильнее.

Страсть к домам и социальное сравнение

Чрезвычайно важно слушать, о чем говорят люди в периоды быстрого роста цен, чтобы понять, какие мотивы ими движут. В книге House Lust: America’s Obsession with Our Homes («Страсть к домам: почему американцы одержимы своими домами»), вышедшей в 2007 году, Дэниел Макгинн рассматривает психологические факторы в действии. Книга была опубликована в начале мирового экономического кризиса 2007–2009 годов, непосредственно после завершения рекордного в истории США бума в сфере недвижимости, пришедшегося на 1997–2006 годы, в ходе которого был отмечен наиболее стремительный рост цен на жилье.

Макгинн назвал свою книгу «Страсть к домам», поскольку полагал, что эмоции, сопровождавшие разговоры людей в период быстрого роста на рынке накануне финансового кризиса и рецессии 2007–2009 годов, выражали страстное желание добиться определенного статуса и, возможно, власти, которая порой подталкивает людей к совершению разрушительных поступков. На протяжении этого восторженного периода американской истории люди буквально смаковали новости о непрерывно растущих ценах на жилье и тех, кто от этого выигрывал. При этом люди порой теряли способность здраво оценивать ситуацию.

Макгинн выделяет определенные стимулы и мотивы, о которых большинство экономистов не упоминают, и поясняет их суть. Он описывает эффект «дай пять», который подразумевает «волнение, которое человек испытывает, подбадривая победителя». Большинство испытывает радость, оценивая свои недавние успехи в инвестировании в недвижимость, и пока они справляются с этой задачей – никому не завидуют и радуются успехам своих друзей и соседей. Они счастливы разделить радость от их успехов и готовы «дать им пять», как бы изображая жест спортсменов, поздравляющих бывших соперников с успешным состязанием.

Макгинн также описывает эффект «наш дом – наш пенсионный план», суть которого заключается в том, что дом является активом, необходимым для достойной жизни, поскольку представляет собой одно из общепризнанных средств сохранения капитала. На протяжении недавнего рыночного бума нарратив, способствовавший росту цен на недвижимость, строился вокруг тезиса о том, что человек должен «дотянуться» до возможности или «добиться» возможности купить дом. «Купите самый большой дом, какой можете себе позволить, потому что когда он вырастет в цене, вы будете благодарить себя за то, что сделали это». Кроме того, Макгинн описывает эффект «легко заглянуть в чужое окно», который возник благодаря интернету и социальным сетям и позволяет любому желающему получить информацию о характеристиках и стоимости домов соседей или знаменитостей, не прилагая к этому больших усилий. Макгинн отмечал:

«Во многих районах, если судить об интересах нации по разговорам, которые люди ведут на задних дворах за барбекю, многие предпочтут поговорить о домах, а не о геополитической борьбе» (9).

Сегодня интернет усиливает воздействие нарративов, распространенных на современном рынке недвижимости. Людям – что вполне естественно – любопытно узнать, сколько зарабатывают другие. Но эту информацию сложно найти в интернете, а спрашивать об этом неприлично.

Однако Макгинн отмечает, что такие сервисы, как Zillow и Trulia, созданные в 2006 году, позволяют быстро (и к тому же бесплатно) узнать, сколько стоит чей-либо дом.

Социальный психолог Леон Фестингер описывал «процесс социального сравнения» (10) как присущий всем людям. Люди постоянно сравнивают себя с другими, находящимися на одном социальном уровне, и гораздо меньше задумываются о тех, чье положение на социальной лестнице либо намного выше их собственного, либо намного ниже. Они хотят иметь большие дома, чтобы выглядеть как представители сообщества успешных людей, которых они видят постоянно. Они увеличивают свои запросы, выбирая размер дома, поскольку слышали соответствующий нарратив и знают, что другие делают то же самое. Эффект «ты то, где ты живешь», обозначенный Макгинном, подтверждает силу нарратива о сравнении в сфере недвижимости. В начале 2000-х годов, когда бум жилищного строительства набирал обороты, не существовало иного показателя успешности.

История популяризации частного домовладения

Другая часть нарратива о недвижимости представлена историей о рекламных компаниях, популяризирующих домовладение как таковое, а не только как возможность получить в собственность объект недвижимости. В США все началось с кампании «Стань владельцем собственного дома», запущенной агентом по недвижимости Хиллом Фергюсоном в 1914 году при