спекуляция становилась все популярнее, люди делали состояния буквально в мгновение ока. И Д. решил, что “сумеет справиться с новым занятием так же хорошо, как и со старым”. Поэтому он продал ферму и приобрел дикие земли в прериях и угловые земельные участки в городах с картинки, и начал мечтать о богатствах, достойных “золотой Индии”. Однако эта деятельность оказалась для него непривычной, и внезапно все стало приходить в упадок. Разве кто-то мог подумать о том, что придется возделывать земли или довольствоваться сотней акров земли, когда тысячи акров буквально лежали на дороге и ждали своих обитателей или владельцев? Д. был не из тех, кто мог бы справиться с этим, и действовал он в меру своих возможностей. В конце концов земельный пузырь лопнул, все эти красивые города с картинок оказались всего лишь болотом, а фермы в прериях, как выяснилось, хотя и могли стать источником несметных богатств, ничего не стоили, если не потрудиться для того, чтобы они начали приносить доход» (2).

Здесь мы видим в действии нарратив о глупом спекулянте, который покупает землю на болоте, даже не увидев ее прежде воочию, – нарратив, который получил вторую жизнь в период земельного бума 1920-х годов во Флориде, только там была настоящая топь, а не болотистая почва.

Земельный бум 1920-х годов во Флориде

До второй половины ХХ века, судя по всему, мало кто рассматривал дома на одну семью в качестве спекулятивной инвестиции. По запросу «цены на жилье» (home price) в ProQuest News & Newspapers за предшествующий период видно, что это понятие практически не упоминалось в спекулятивном контексте. Собственно говоря, на протяжении прошлых веков фразу «home price» использовали в другом значении. Например, в словосочетании «домашняя (т. е. внутренняя) цена на пшеницу», что означало цену на пшеницу на внутреннем рынке страны в отличие от ее цены на внешних рынках. Фраза «home price» в ее современном значении появлялась, как правило, в историях о богачах, которые тратили много денег на покупку статусной недвижимости, не задумывались о том, что дом может подняться в цене. К примеру, автор статьи, опубликованной в 1889 году в газете St. Louis Post-Dispatch, с восхищением писал:

«Сенатор Сойер, на протяжении пяти лет проживавший в доме, в котором жил Джефферсон Дэвис, когда бывал в Вашингтоне, решил отказаться от аренды и построил великолепный особняк из коричневого камня в двух шагах от Дюпон-Серкл. Он стоит по меньшей мере 80 тысяч долларов США, и миллионы Сойера позволят поддерживать его в идеальном состоянии. Дома вокруг него столь же прекрасны» (3).

Стоимость дома, таким образом, рассматривается как нечто неизменное, и нет даже мысли о том, что сенатор, возможно, инвестировал в спекулятивный актив.

Результаты поиска в ProQuest News & Newspapers по запросу «цена за акр» демонстрируют совсем иную картину. Пика своей популярности фраза достигла к началу ХХ века, когда ее использовали в контексте историй о сельхозугодьях как спекулятивных инвестициях. В период земельного бума 1920-х годов во Флориде появилось много популярных фраз, однако словосочетание «цены на жилье» в газетных статьях тогда практически не фигурировало. На протяжении этого широко обсуждавшегося бума соответствующий нарратив делал акцент на том, что распространение автомобилей сделало Флориду более доступной для жителей севера страны, которые желали найти себе дом на зиму. Неудивительно, что красивые по слухам участки на юге, которые так быстро распродавались, на деле оказались просто пустыми участками, на которых гипотетически можно было построить дома. К 1926 году земельный бум во Флориде перерос в масштабный скандал, о котором газеты трубили по всей стране. Печатались истории о том, как агенты продают северянам, никогда в жизни не видевшим городской застройки рядом со своими уединенными домами, целину – неосвоенную землю, разделенную на участки размером с дом. Из-за всех этих историй продажи незастроенных участков получили дурную славу.

Во все времена стоимость земли составляла лишь малую часть от общей стоимости дома. По оценке, выполненной Моррисом А. Дэвисом и Джонатоном Хиткотом, в период 1976–2006 годов стоимость земли составляла в среднем 36 % от общей стоимости дома (4). Данные о том, какую долю от общей стоимости дома составляла земля в более давние периоды, нам сегодня недоступны, за исключением данных о начисленных налогах на имущество. Однако с учетом того, что тогда население США было преимущественно сельским, эта доля, вероятно, была еще меньше (5).

В отличие от нарратива о событиях во Флориде, центральной темой которого была земля, инвестиции в строительство домов исторически рассматривались как вложение средств в возведение сооружений, которые постепенно теряют в своей цене из-за воздействия погодных условий и эксплуатации, которые требуют регулярного ремонта, морально устаревают и в конечном счете разрушаются. Исходя из этого, мы можем понять, почему сама земля без каких-либо строений на ней казалась наиболее привлекательной инвестицией, по крайней мере, в период бума во Флориде.

Традиционно считалось, что затраты на строительство составляют большую часть от стоимости нового дома (6). И действительно, ранее бытовало мнение о том, что стоимость жилья в значительной степени определяют не затраты на его строительство. В исследовании Национального бюро экономических исследований 1956 года были отмечены некоторые краткосрочные колебания цен на жилье в США в период с 1890 по 1934 год, связанные с изменением затрат на строительство. Но вывод был сделан следующий:

«Что касается долгосрочных ценовых изменений, индекс стоимости строительства почти равен индексу цен с поправкой на амортизацию… Для целей долгосрочного анализа погрешность, связанная с использованием индекса затрат, приближенного к ценовому индексу, не может быть большой» (7).

Поскольку в своем анализе специалисты Национального бюро экономических исследований включали в индекс цен лишь расходы на оплату труда и материалы, но не стоимость земли, инвестиции в строительство домов они рассматривали лишь как вложения в создание конструкций, которые со временем обесцениваются, разрушаются и морально устаревают. При таком нарративе вероятность возникновения пузырей на рынке недвижимости была невелика.

Влияние новостей, цифр и нарративов

Газетчики в конце концов обнаружили, что читателям интересны истории о ценах на жилье в плотно заселенных крупных городах, где цену жилья в большей степени определяет цена на землю, поскольку она там стоит гораздо дороже. Вероятно, после того как эти истории получили широкую огласку, люди решили, что стоимость их недвижимости, расположенной в отдалении от центральных районов таких городов, также должна увеличиваться в соответствии с этой тенденцией.

Росту популярности упомянутых выше историй способствовало также появление ценовых индексов для оценки существующих объектов недвижимости. По данным ресурса ProQuest News & Newspapers, впервые о средней цене существующих объектов недвижимости речь зашла в статье, опубликованной в Associated Press в 1957 году. Ее автор ссылался на данные отчета подкомитета Сената США по жилищным вопросам, в котором был сделан