опираться на ряд случайных факторов, как то: близость к их родной стране, наличие в этом городе диаспоры, говорящей на родном для них языке. Если в городе достаточно свободных земельных участков, доступных для приобретения, будут возводиться новые дома – спрос иммигрантов на недвижимость может не оказать существенного влияния на уровень цен. Однако если свободной земли недостаточно, иммигрантам придется предложить за существующую недвижимость более высокую цену, чем предложат другие. В результате цены на жилье начнут расти. В таком случае жить в этом городе смогут лишь наиболее состоятельные покупатели. У людей, живущих в этом городе, но не заинтересованных в дальнейшем проживании именно в нем, появится стимул продать свои дома и на вырученные деньги купить жилье в другом месте по более доступным ценам. Ограниченность предложения на рынке приводит к росту цен, и в городе формируется более состоятельное сообщество (16).

Ограниченностью предложения объясняются также различия стоимости домов в разных городах и в разные временные отрезки. Для оценки площади доступных для застройки земель вокруг крупных городов США экономист Альберт Сайз использовал данные космического мониторинга. Он обнаружил, что в городах, которые окружены водоемами или расположены на территориях с крутым рельефом (меньше подходящим для строительства), цены на недвижимость, как правило, выше (17). Кроме того, люди, которые уже имеют собственные дома в городе, часто пытаются препятствовать строительству нового жилья, в первую очередь доступного. Ими движут определенные экономические интересы: ограничение предложения на рынке недвижимости приводит к общему росту цен на жилье. В разных городах последствия реализации таких инициатив могут различаться.

Однако помимо этих сугубо экономических объяснений, имеются факты, которые свидетельствуют о том, что провоцировать бумы на рынке жилищного строительства могут и меняющиеся нарративы.

В годы, предшествовавшие мировому финансовому кризису 2007–2009 годов, в некоторых странах, в частности в США, наблюдался рекордный рост цен на жилье. Согласно индексу цен на жилье S&P CoreLogic (Кейса – Шиллера), стоимость недвижимости в реальном выражении с поправкой на инфляцию в Соединенных Штатах за период с 1997 по 2005 год выросла на 75 %, тогда как индекс потребительских цен на аренду первичного жилья с поправкой на инфляцию потребительских цен вырос всего на 8 %. Стремительный рост цен можно было бы объяснить значительно возросшим неудовлетворенным спросом на недвижимость. Жилищный бум в США и других странах стал одним из важнейших факторов, оказавших значительное влияние на ход мирового финансового кризиса 2007–2009 годов: цены на жилье резко упали, а количество просрочек по ипотечным платежам увеличилось, ипотечные кредиторы столкнулись с серьезными финансовыми трудностями. Кризисные явления охватили весь финансовый сектор и весь мир. К 2012 году цены на недвижимость упали и лишь на 12 % превышали уровень цен 1997 года. Но затем вновь взлетели в ходе нового бума, начавшегося в 2019 году, хотя, судя по ряду признаков, этот бум идет на спад, и реальный уровень цен в некоторых городах США снижается. С 2012 по 2018 год реальные цены на жилье в США выросли на 35 %, тогда как реальная стоимость аренды лишь на 13 %.

Время флипперов-спекулянтов

Оценка процентных и налоговых ставок или уровня личного дохода, обычно считающихся главными виновниками событий вроде жилищного бума, приведшего к Великой рецессии 2007–2009 годов, не слишком помогает понять причины подобных событий. Вместо этого нам следует разобраться, каким образом произошел переход к более спекулятивным нарративам, когда люди стали воспринимать свои дома как спекулятивные инвестиции в землю, а кредиторы всячески приветствовали это.

Семена мирового финансового кризиса были посеяны за несколько десятилетий до его начала. Новое значение слова «флиппер» (спекулянт, совершающий краткосрочные сделки) начало набирать популярность в США в 1970–1980-е годы. В то время флиппером называли ловкого дельца, который приобретал спекулятивные активы, а затем перепродавал их менее чем через год и получал быструю прибыль. Термин получил популярность в период другого жилищного бума – бума, связанного с преобразованием зданий в кондоминиумы. В связи с высоким уровнем инфляции в то время, налоговые преимущества частного домовладения в сравнении с арендой значительно возросли, поскольку из общей суммы дохода можно было вычесть проценты по ипотеке (очень высокие из-за инфляции). Но арендную плату отменить было невозможно. Хотя высокие процентные ставки по ипотечным кредитам удерживали некоторых людей от приобретения недвижимости, для большинства ожидаемый рост ее стоимости из-за инфляции компенсировал высокие процентные ставки (18).

Чтобы удовлетворить спрос, застройщики начали выкупать многоквартирные дома, выселяя из них арендаторов отдельных квартир, и продавать жилье в этих домах, превратив их в кондоминиумы. Арендаторы, некоторые из которых проживали в своих квартирах на протяжении многих лет, выражали сильное недовольство. Чтобы успокоить их, застройщики предложили бывшим арендаторам на период преобразования домов в кондоминиумы заключить договоры на покупку квартир, в которых они жили прежде, по сниженной цене. Условия договора позволяли им перепродавать квартиры другим людям, заинтересованным в их покупке. Многие арендаторы решили «перекинуть» контракт спекулянтам, которые затем перепродали его снова. Деятельность флипперов привлекала к себе внимание общественности, и многие восхищались этими людьми, полагая, что эти предприниматели сумели увидеть подходящую возможность быстро заработать.

К 1990-м годам флипперами стали называть людей, которые покупали акции в ходе первичного публичного размещения (IPO) и в скором времени их перепродавали. О флипперах говорили, как правило, с восхищением, ссылаясь на то, что те понимали, что на дату размещения IPO стоимость активов обычно была заниженной. Когда же после проведения IPO стоимость акций резко возрастала, флипперы сразу фиксировали прибыль. Как писал в своей известной статье 1991 года Джей Риттер, вслед за резким ростом первоначальной стоимости IPO на протяжении нескольких лет происходит ее снижение, в связи с чем оптимальная стратегия предполагает покупку акций в момент их первичного размещения и последующей перепродажи.

Позднее, в начале 2000-х годов, в период стремительного роста цен на недвижимость флипперами стали называть людей, которые покупали дома, делали косметический или капитальный ремонт и сразу перепродавали. И снова об успехах этих дельцов говорили с восхищением. Большинство людей были не готовы активно заниматься перепродажей домов, однако, покупая первичное жилье, они, вероятно, рассматривали эти инвестиции как «долгосрочную перепродажу». Таким образом, они становились частью популярного нарратива.

Особняки и скромность

Нарративы о недвижимости не утратили своей популярности и после мирового финансового кризиса 2007–2009 годов. В октябре 2012 года в газете Wall Street Journal был запущен новый раздел. Он получил название «Особняки» (19) и стал своего рода ответом Financial Times, в которой ранее появился раздел «На что потратить деньги». Раздел «Особняки» был посвящен только жилой недвижимости. Примечательно, что в том же 2012 году цены на недвижимость с США начали быстро расти впервые после окончания мирового финансового кризиса 2007–2009 годов. В том же году полиция наконец окончательно разогнала в Нью-Йорке активистов движения «Захвати Уолл-стрит». Участники движения делали особый акцент на лозунге, который гласил: «Нас