Таким образом, контакты между представителями варшавской буржуазии и генерал-губернаторами характеризовались принципиальной амбивалентностью: такие формы коммуникации, как сотрудничество и конфликт, часто тесно соседствовали друг с другом. В отличие от этого «контрастного душа» в зоне контакта между городской общественностью и Магистратом Варшавы преобладал гораздо менее конфликтный режим многолетнего мирного сосуществования. Ратуша на Театральной площади, несомненно, была центром российско-польского сотрудничества, здесь царило очень плотное переплетение польской общественности и государственного аппарата, которое находило свое символическое воплощение в хороших, прямых контактах большинства президентов с местной буржуазной элитой.

Тесные отношения между магистратскими чиновниками и варшавским обществом основывались не только на том, что в муниципальной администрации работало особенно много поляков-католиков. Существовали и гораздо более принципиальные, концептуальные соприкосновения позиций между представителями ратуши и городской элиты: все они были едины во мнении, что модернизация Варшавы принципиально необходима и обеспечить ее можно только техническими нововведениями и соответствующими инвестициями. Это ни в коем случае не означало, что политические коннотации данного постулата у обеих сторон были одинаковыми. Ведь даже Сократу Старынкевичу, наиболее открыто среди царских чиновников симпатизировавшему делу развития Варшавы, был чужд польско-патриотический аспект, важный для местных энтузиастов этой работы. Тем не менее акторы с обеих сторон могли договориться об «общем знаменателе» – необходимости модернизации города – не в последнюю очередь потому, что на городской модернизации можно было вместе заработать.

Превращение традиционных городов в модерные мегаполисы, помимо всего прочего, было большим бизнесом. Не только крупные промышленные предприятия способствовали быстрому процессу урбанизации, но и само городское пространство, его недвижимость, инфраструктура и услуги превратились в конкурентное поле инвестиций, концессий и прибылей, на котором частные финансисты, банки и акционерные компании боролись за влияние и максимизацию доходов. В «обществе, представляющем собой дело государственное»517 – а именно в таком виде оно развивалось в условиях российского самодержавия – не вызывало удивления, что большие деньги можно заработать только в тесном сотрудничестве с государственными органами. Ни один предприниматель или банкир не мог позволить себе испортить отношения с государственными административными органами и лицами, принимающими решения. Будь то «король польской железной дороги» Иван Блиох, крупный банкир Леопольд Кроненберг или «короли Лодзи» – текстильные магнаты Луи Гейер, Карл Шайблер и Израиль Познанский, – все поддерживали интенсивные контакты с местными представителями имперской власти или, через посредников, с ключевыми фигурами в петербургских центрах принятия решений. Хотя банкиры и предприниматели считали себя польскими патриотами и поддерживали такой имидж в глазах польской общественности, все же они в огромной степени зависели от благосклонности царских властей. Поэтому их многочисленные усилия по приобретению дворянских титулов, орденов и других наград представляли собой не только попытку восходящей буржуазии сравняться с культурным идеалом – аристократией – и получить привилегии, связанные с дворянским достоинством. Помимо этого, целью всегда было еще и защитить свои шаткие позиции в бизнесе от произвола государственных инстанций518.

Такая непосредственная зависимость от государственных органов проявлялась и в локальном городском контексте. Поскольку предприниматели были обязаны получать разрешения на многие виды деловой активности, право генерал-губернатора на принятие соответствующего решения напрямую затрагивало экономические вопросы. Без лицензии, подписанной высшим царским чиновником, невозможно было открыть ни ярмарку, ни филиал торговой фирмы, ни помещения для производства или оказания услуг. Так же и в культурной сфере без разрешения генерал-губернатора нельзя было заняться деятельностью, ориентированной на извлечение прибыли. Имелись и другие причины для тесного взаимодействия между бизнесом и государственными инстанциями. Прежде всего, сотрудничество с властями открывало прекрасные возможности для бизнеса, особенно в области модернизации города. С одной стороны, государственные заказы и долгосрочные откупы были чрезвычайно прибыльными, с другой – многие модернизационные мероприятия способствовали повышению динамики рынка и открывали невиданные ранее возможности извлечения прибыли. Последнее относится в первую очередь к рынку недвижимости, стоимость которой многократно возросла в ходе превращения Варшавы в модерный мегаполис. Наверное, ни один европейский мегаполис не стал таковым без феномена спекуляции недвижимостью. Однако в Варшаве эта проблема дополнительно усугублялась дефицитом земли, пригодной для застройки. Особенно в районах, чья привлекательность возрастала в результате модернизации, цены на землю взлетали. В период с 1901 по 1911 год квартиры в среднем подорожали вдвое. Из-за недостатка земли застройка всех пустых площадей, а также снос старых построек и замена их новыми происходили в Варшаве очень быстро и беспощадно. В 1914 году у 80% домов в городе возраст был менее пятидесяти лет и 80% всех зданий были построены из камня или кирпича. Из этих каменных и кирпичных домов свыше 60% имели четыре этажа или более. Еще одним следствием описанной ситуации на рынке недвижимости была высокая численность жильцов в многоквартирных доходных домах: в 1910 году в Варшаве на такой дом приходилось в среднем 116 жильцов, в Санкт-Петербурге – только 52, а в Москве – всего лишь 38519.

Тому, кто собирался спекулировать недвижимостью, без тесного контакта с властями никак нельзя было обойтись, ведь рост стоимости земельных участков почти целиком зависел от инвестиций магистрата в инфраструктуру и транспорт. Одно принципиальное решение, принятое царскими чиновниками, могло буквально за ночь превратить глухой закоулок в место, через которое пройдет новая транспортная артерия. Например, когда власти окончательно определили, что третий мост через Вислу должен будет появиться на продолжении Иерусалимских аллей, бывший тупик стал одним из самых дорогих земельных участков города. Часто такая градостроительная деятельность требовала, чтобы государство в качестве покупателя обращалось к землевладельцам. Когда, например, в 1907–1908 годах планировалась модернизация канализационной сети и городу нужно было приобрести земельный участок для очистных сооружений, владельцы недвижимости имели возможность потребовать за него гигантскую сумму – более 120 тыс. рублей. Точно так же, когда планировалось расширение насосной станции, магистрат решил приобрести для нее соседний участок по цене 56 тыс. рублей. Однако в этом случае генерал-губернатор не дал согласия на сделку, сославшись на то, что данный участок был куплен нынешним владельцем только в прошлом году за 18,5 тыс. рублей, но, узнав о намерениях города, хозяин требует завышенную цену. Обвинение в неформальном сговоре и недопустимом разглашении информации о строительных планах городской администрации напрашивалось само собой520.