Таким образом, полученная своевременно информация из магистрата была в этом перегретом спекулятивном климате благоприятной основой для удачного ведения бизнеса и решающим преимуществом перед конкурентами. И не всегда, как будет показано далее, эта информация была бесплатной. А государственные инстанции в начале XX века все больше воспринимали стремительное увеличение цен на недвижимость в переживавшей бум Варшаве как серьезную проблему для городского развития, поскольку дороговизна чувствительно ограничивала пространство для действий, которым располагали власти. Особенно магистратские чиновники во внутренних меморандумах, размышляя, имеет ли смысл городу или казне участвовать в том или ином проекте, указывали, что, учитывая дефицит средств и задолженность городской администрации, не следует и думать о покупке объектов недвижимости521. В качестве меры против расцветшей спекуляции землей было принято постановление генерал-губернатора, устанавливавшее годичный интервал между завершением строительства здания и сдачей его в эксплуатацию. Однако такие регламентации в конечном счете оказывались неэффективны: до начала Первой мировой войны центр Варшавы считался одной из самых дорогих городских территорий Российской империи.

Но можно было и другими способами заработать на массовом присутствии государственных учреждений в центре Варшавы. Немаловажное значение имел здесь статус государства как прямого арендатора жилья: армия и гражданские власти вынуждены были арендовать площади у домовладельцев, так как не имели в собственности достаточного количества помещений, чтобы покрыть свои растущие потребности. Например, строительство казарм в Варшаве никак не могло поспеть за наращиванием войскового контингента после 1900 года и во время революции 1905 года, поэтому размещение офицеров и солдат на постой в квартирах варшавян стало для последних прибыльным бизнесом. Так, сдавая жилье для 79 солдат, можно было получить за год 11 964 рубля. За постой 186 солдат власти даже соглашались платить значительно более высокие арендные ставки, чем было предусмотрено официальными цифрами. С владельцем недвижимости Владиславом Каршо-Седлевским после длительных переговоров сошлись на арендной плате в 23 тыс. рублей в год, что соответствовало жалованью царского генерала за три года522.

Впрочем, и гражданские власти были важным игроком на дорогом варшавском рынке аренды. Так, в 1907 году Врачебному отделу магистрата понадобилось снять новое помещение, поскольку в ратуше растущему ведомству стало тесно. Предложения на рынке не были дешевыми: помещение на улице Краковское Предместье, например, сдавалось за 4 тыс. рублей в год. В феврале 1913 года самому обер-полицмейстеру пришлось отправиться на поиски съемных площадей, потому что с одним из отделов его ведомства был расторгнут договор аренды. Верховный полицейский чиновник Варшавы собственной персоной осмотрел ряд предложенных объектов и в конце концов был вынужден платить ни много ни мало 3,7 тыс. рублей в год за служебные помещения в доме 56 по Маршалковской улице523.

Впечатление таково, что для якобы не любимой варшавянами российской администрации в принципе не было проблемой найти помещение для аренды. Во внутриведомственной переписке обнаруживаются сетования на слишком высокие цены, однако нет сообщений о том, что владельцы недвижимости не хотят пускать к себе в дома российские учреждения. И даже там, где возникали трудности, это были скорее чисто деловые споры, обычные для отношений между арендаторами и остальными жильцами, нежели проявления какого-то базового конфликта между представителями государства и обществом. Например, когда упомянутое подразделение полиции въехало в снятое помещение, соседи начали жаловаться на то, что в доме стало слишком много посетителей: ежедневно их приходило около 800 человек. Обер-полицмейстер отреагировал прагматично и позаботился об аренде дополнительных помещений, так что жалобы вскоре утихли. Нет никаких признаков того, что за этим конфликтом скрывалось нечто большее, кроме недовольства жильцов действительно неприятным ежедневным потоком входящих и выходящих посетителей полицейского учреждения524.

Но государство выступало не только в виде арендатора: оно было чрезвычайно динамичным фактором городской экономики, выступая в качестве арендодателя и раздавая концессии. Сдавать в аренду магистрат мог прежде всего свою недвижимость, концессии же он раздавал на широкий спектр городских услуг и инфраструктурных мероприятий. Долгосрочные концессии с гарантированной монополией выдавались в таких важнейших отраслях, как газоснабжение или эксплуатация городских конок и электрических трамваев. Но и другие модернизационные мероприятия, например замена строительных материалов на городских мостах и ремонт опор мостов, регулировались посредством концессионных договоров525. Не в последнюю очередь заключение таких договоров имело следствием прогрессирующую коммерциализацию общественного пространства. Рекламные вывески, а также новшества вроде «афишных тумб» для плакатов отдавались в концессию частным предпринимателям.

В целом такие концессионные контракты были чрезвычайно популярным инструментом для привлечения частных инвестиций в дело городской модернизации, равно как и для получения прибыли. Однако они были отнюдь не беспроблемным способом управления экономическими процессами, потому что длительный срок концессий – во многих случаях он составлял двадцать пять лет – нередко препятствовал дальнейшему развитию и дифференциации предложения на рынке. Кроме того, в долгосрочной перспективе он лишал городскую администрацию источников прибыли, многие из которых стремительно повышали свою доходность.

Пугающих примеров бесхозяйственного подхода к концессиям и монополиям было много и в других местах Российской империи. Так, в Киеве проблема водоснабжения оставалась нерешенной почти до самой Первой мировой войны – из‐за того, что городское самоуправление передало соответствующую концессию частному предпринимателю, который взвинтил цены на питьевую воду. То же самое относится к киевской трамвайной сети и электростанциям: эксплуатацию этих объектов, равно как и высокие доходы от них, городские власти упустили из своих рук, отдав концессионеру. А в Люблине концессионер, эксплуатировавший местный газовый завод, – предприниматель Анастазий Сулиговский – чрезвычайно успешно препятствовал электрификации части городских услуг, так как они нарушали его монополию. То, что часто казалось на первый взгляд скачком вперед по пути модернизации, из‐за долгосрочных концессионных контрактов могло быстро стать тормозом развития населенного пункта. Как мало в этой области значила национальность акторов, показывает пример Сулиговского: он называл себя польским патриотом, был героем Январского восстания, а между тем в значительной степени именно по его вине первая электростанция в Люблине возникла только в межвоенный период526.