Астора покраснели, увидев сумму гонорара, ведь известно, что командор не скупится на доллары, но когда они предъявили мой счет, Астор сказал: "Заплатите ему и пришлите от меня букет цветов".

Мы вернули Астору его собственность в сентябре 1945 года, спустя 152 сделки после нашей первой продажи. Состояние поместья увеличилось на 15 миллионов долларов, и Астор теперь получал 2,5 миллиона долларов ежегодной прибыли.

Отношения с Астором позволили мне впервые близко познакомиться с миром, который, благодаря своему богатству и исключительности, очаровал и привлек меня. Однако этот мир не всегда вызывал у меня уважение. Винсент Астор показался мне довольно приветливым, иногда с юмором, но не очень умным. Он унаследовал от своих предков врожденную мнительность. Тем не менее, если бы он не унаследовал и свое огромное состояние, то, вероятно, не смог бы многого добиться самостоятельно. Хотя он управлял своими служащими и иждивенцами со своеволием, а иногда и с суровостью, не терпящими независимости, наши отношения всегда были сердечными, поскольку я был не его подчиненным, а его консультантом, и я приносил ему большие деньги.

Астор был очень сознательным в социальном плане и откровенно снобистским. Он жил в очень узком, самодовольном, но не особенно блестящем или щедром кругу. Помнится, он испытывал особую неприязнь к своему сводному брату Джону Джейкобу Астору, огромному громадному мужчине, которого Астор и его друзья называли Джеком Задницей. Будучи отпрыском знаменитой американской семьи, Астор время от времени испытывал тягу к вычурности и благородству. Он хотел стать известным филантропом, но был слишком увлечен социальными аспектами своей принадлежности к роду Асторов, чтобы многого добиваться. У него было несколько очень красивых жен, в общей сложности три, но он не оставил наследников, кроме своего фонда. Состояние Астора - еще одно, которое будет постепенно возвращаться в общество. Во всем этом была некая сдержанная трагедия. Как последний из длинного рода королей, он был последним из длинного рода Асторов, отброшенным в тень некоторыми из своих предшественников, но был слишком пленником и любовником своего собственного происхождения, чтобы вырваться на свободу.

После того как Астор вернул себе контроль над своей собственностью, мы несколько раз пытались заинтересовать его различными предложениями. Он отклонил подавляющее большинство этих предложений и остался при своем мнении. Вскоре мы отдалились друг от друга, каждый из нас хорошо послужил другому. Мы оставили его гораздо более богатым человеком, чем он был. А его гонорары нам создали основу для капитала, на котором выросла империя недвижимости Webb & Knapp.

 

Механика прогресса (1942-1945)

С 1942 по 1945 год компания Webb & Knapp заработала 835 000 долларов в виде комиссионных и сборов, а также 872 000 долларов прибыли от эксплуатации различных объектов недвижимости. За это же время наши общие активы выросли с двух до семи миллионов долларов, а чистая стоимость активов по сравнению с обязательствами увеличилась с минус 127 000 долларов до более чем двух миллионов долларов. Это было только начало периода нашего бурного роста.

Как мы это сделали? Это было очень просто. Это было также очень весело, и, как некоторые подозревают, мы сделали это с помощью зеркал. Формула также требует наличия контактов в нужных местах, много путешествий и поездок, щепотку изобретательности, тщательное изучение налогового законодательства и хрустальный шар.

Хрустальный шар, который мы использовали, был простым, встроенным. Единственная хитрость заключалась в том, чтобы не быть настолько потрясенным и напуганным настоящим, чтобы не суметь увидеть будущее, которое в нем заложено. В Америке, травмированной Депрессией, я был одним из тех, кто осознал, что Депрессия уже в прошлом, и действовал в соответствии с этим осознанием. Многие другие, думая, что Депрессия все еще с нами, на самом деле сохраняли ее для себя, просто по привычке.

Причины этой душевной заморозки были столь же разнообразны, как и люди, с которыми я встречался. По всей стране я нашел множество людей, которые были настолько унижены, настолько потрясены Депрессией, что так и не смогли вернуть себе доверие и уверенность в мире и в себе, существовавшие до 1929 года. Я обнаружил и тех, кто по разным причинам привык к статус-кво, определенному Депрессией. Они не искали и не видели последствий появления новых рабочих мест, нового роста и изменений, происходивших вокруг них. Обе группы, обузданные катастрофой, не были готовы ни к чему другому.

Если взглянуть на ситуацию под другим углом, то потребуется лишь немного воображения, чтобы обнаружить сильно недооцененные объекты, которые было бы разумно купить. Проблема была не в том, чтобы понять, что происходит , а в том, чтобы убедить других, что это действительно происходит - и может продолжаться еще несколько лет. Вот почему, чтобы заставить некоторые крупные розничные компании переехать в принадлежащие нам объекты, я стал предлагать им низкую, устойчивую к депрессии арендную плату с оговоркой о проценте от прибыли в договоре. Мы больше верили в их успех, чем они, и эта вера окупалась большими прибылями для них и для нас.

Если не считать бартера, к которому я иногда прибегал, приобретение значительных объемов недвижимости требует значительных сумм денег. Изучая достоинства покупки за наличные и продажи в кредит, я открывал для себя, что в сфере недвижимости существует множество источников и способов использования денег. В дополнение к доходам Astor мы использовали, как я уже говорил, банковские деньги, деньги по первой ипотеке, деньги по второй ипотеке и секционные ипотеки (обычные первые и вторые ипотеки, разделенные на две или более частей и проданные мелким инвесторам). Еще один способ получить готовые деньги - делать деньги для других, и мы делали это, объединяя специальные проекты как с отдельными людьми, так и с группами. С 1942 по 1945 год мы организовали двадцать два таких проекта.

Одной из компаний, с которой мы занимались синдикацией, была Interstate Realty Corp. из Бостона, директором которой был Бенджамин Свиг, владелец отеля. С ними мы заключили не менее дюжины сделок по покупке и продаже торговой недвижимости по всей стране. Мы продали недвижимость в Техасе стоимостью 141 000 долларов за 165 000 долларов, сдав ее в аренду компании F. W. Woolworth Co. В Сиракузах мы купили универмаг стоимостью 357 000 долларов и через пять месяцев продали его компании Bond Stores, Inc. за 425 000 долларов. Обычно мы занимались деталями сделки, хотя Interstate занималась покупкой отеля Edison в Нью-Йорке.

Франциска Батор была еще одним нашим партнером в ряде предприятий, но она действовала от имени своего мужа, Виктора Батора, венгерского эмигранта, юриста и