Эти ударные волны (которые наблюдали Энгельс и Хоули) возвращаются потом опять в центр, поскольку раз город расширяется вовне, то стоимость земли в центре имеет тенденцию повышаться (и здесь подтверждаются наблюдения фон Тюнена). Но повышается не только цена на землю; растут издержки от перегруженности, как и разного рода другие внешние эффекты (Lave, 1970). Эти издержки ложатся на плечи пользователей земли, которые обречены быть зависимыми от них. Если вдруг этого мало, то вскоре налог на собственность, начисляемый так, чтобы предотвратить более выгодное землепользование, даст нашим пользователям понять, что их использование не соответствует потенциальной меновой стоимости. А понуждение к фильтрации (стимулируемое новыми поползновениями) и выталкиванию ведет к падению цен в центре города. Как следствие, возникает парадокс американского города; цены быстрее всего падают в тех местах, которые с рациональной точки зрения являются наиболее выгодно расположенными.

Высокая цена аренды земли в определенных городах необязательно должна пониматься как отражение различий в предельной производительности земли (как предполагал Миллс). Абсолютная и монопольная ренты в этих местах включаются в издержки производства. А дифференциальная рента — нет. Если абсолютная и монопольная ренты доминируют в определении стоимости земли в центральных районах, тогда стоимость земли определяет использование. Если преобладают дифференциальные ренты, тогда использование определяет стоимость земли. На практике, конечно, аренда складывается под влиянием всех трех факторов, и часто бывает сложно определить, какая именно часть общей арендной стоимости вытекает из того или иного обстоятельства. Возможно, что структура транспортной системы и природа производства в новых промышленных и торговых городах XIX столетия способствовали тому, что дифференциальная рента стала основной составляющей стоимости аренды в этот период (концепция, которая кажется особенно привлекательной для анализа, например, Чикаго конца XIX века). Но также очень вероятно, что в современных метрополисах (а также в старых коммерческих и административных центрах, таких как Лондон в XVIII–XIX веках) гораздо большее значение имеет обратный процесс, в котором абсолютная и монопольная ренты входят в издержки производства и поэтому определяют использование. При таких условиях проблема состоит в том, чтобы найти (или создать) такие производственные компании, которые с легкостью могут взять на себя эти издержки. Неудивительно поэтому, что территории с самой высокой арендой в городе заполнены коммерческими предприятиями, чья производительность не может быть точно определена, — правительственные офисы, банки, страховые компании, биржи, туристические фирмы и разные формы развлекательной деятельности. Тут возникает парадокс, состоящий в том, что некоторые из наименее продуктивных видов деятельности в обществе находятся на земле, которая, как предполагается, имеет самую высокую предельную производительность благодаря своему местоположению. Решение этого парадокса элементарно: аренда земли и недвижимости в центрально расположенных районах формируется не под влиянием предельной производительности земли, а в процессе, который позволяет взимать абсолютную и, что еще более важно, монопольную ренты.

Это дает нам ключ к пониманию относительного успеха моделей того типа, который рассматривал фон Тюнен. Такие модели полагаются исключительно на концепцию дифференциальной ренты и в целом строятся в терминах относительного пространства. Они также абстрагируются, подобно Рикардо, от власти частной собственности, хотя индивидуальный монопольный контроль над отдельными участками земли предполагается всегда. Эти модели, следовательно, должны видеться как особые случаи, описывающие условия, в которых абсолютная и монопольная ренты не важны, когда не играют роли концепции абсолютных и относительных пространства и времени и где институт частной собственности прочно встроен в рынок земли и недвижимости. Конечно, хорошо иметь под рукой анализ, выходящий за рамки этих ограниченных условий, но опасно рассматривать эти модели как основания для общей теории землепользования. Среди географов, планировщиков и социологов, многие из которых без симпатии относятся к неоклассической экономике или которым чужды ее абстракции, эти модели показались привлекательными и были взяты на вооружение, потому что они кажутся эмпирически подходящими инструментами для понимания общей структуры городской системы; эти надежды были подкреплены относительно успешным тестированием подобных моделей Миллсом (Mills, 1969) и Мутом (Muth, 1969).

Эта очевидная релевантность возникает из предположения, что «расстояние от городского центра заключает в себе „издержки“ в форме транспортных и коммуникационных расходов» (Mills, 1969, 234). Дифференциальные ренты, если можно так сказать, «обвивают» дистанцию от центра (чаще всего из-за предполагаемого сосредоточения там всех рабочих мест). Пик стоимости земли в городском центре, однако, является результатом действия сил, которые необязательно связаны с дифференциальной рентой или предельной производительностью земли. Естественно, например, что реляционно сформировавшиеся, скажем, с учетом демографического или коммерческого потенциала цены на землю в городе приближаются к самым высоким показателям в центре или около него. Монопольные ренты также с большей легкостью будут формироваться в центре или около него (в случае, если наличествует один центр с непрерывной периферией вокруг). Абсолютная рента (если нас, например, привлекает система Лёша) будет самой высокой в центре самого большого урбанизированного региона. Стало быть, именно предположение о центричности создает видимость эмпирической релевантности моделей Алонсо, Миллса и Мута. А за компанию и механизм, заложенный в работу этих моделей, — конкуренция арендных ставок — получает гораздо больше внимания, чем он того заслуживает. Конкуренция арендных ставок, несомненно, важна, но она предполагает, что землепользование определяет стоимость, тогда как на практике в большинстве современных капиталистических городов преобладает обратная тенденция. В этом отношении данный анализ отталкивается во многом от того, что было описано в гл. 4.

Модели городского землепользования, исследованные фон Тюненом, следовательно, должны рассматриваться как особые случаи, которые воплощаются только при крайне ограниченных условиях. Тем не менее они завоевали широкое распространение и доверие благодаря тому, что кажутся эмпирически релевантными, что на самом деле основывается на допущении о центричности.

Рента — это доля меновой стоимости, которая отходит собственнику земли и недвижимости. Меновые стоимости соотносятся (через товарооборот) с социально детерминированными потребительными стоимостями. Если мы утверждаем, что рента может диктовать способ использования, то это предполагает, что меновые стоимости могут определять потребительные стоимости, создавая новые условия, к которым индивиды должны адаптироваться, если они хотят выжить в обществе. Эти условия играют роль не только в поворотные моменты, когда принимаются решения о земле и недвижимости в их товарной форме, они также создают устойчивое давление, перманентно включая внешние издержки и выгоды в меновую стоимость земельных участков, посредством реляционно складывающихся изменений в земельной стоимости и т. д. Капиталистическая рыночная экономика обмена таким образом проникает во все аспекты общественной и частной жизни, осуществляя почти что тиранический контроль над системой жизнеобеспечения, в которой укоренены потребительные стоимости. Господствующий способ производства, как указывает Маркс, неизбежно создает условия потребления. Поэтому эволюция моделей городского землепользования может быть понята только в контексте общих процессов, которыми общество подталкивается (не осознавая этого) по направлению к устойчивым формам общественных потребностей и человеческих отношений (которые и не осознаны, и не желаемы) слепыми силами развивающейся рыночной системы. Эволюция городской формы — это неотъемлемая часть этого общего процесса, и рента как мера взаимовлияния меновой стоимости и потребительной стоимости, безусловно, вносит свой вклад в разворачивание этого процесса.