Сила марксистского анализа ренты заключается в том, как он разлагает, казалось бы, цельную вещь на компоненты и соотносит эти части со всеми остальными аспектами социальной структуры. Рента — это просто плата владельцам частной собственности, но порождается она самыми разными обстоятельствами. Увлекательно проводить сравнение этого анализа концепции ренты со взглядами на природу пространства — ведь эти два комплекса идей существуют в специфических отношениях друг к другу. Монопольные привилегии частной собственности проистекают из абсолютных качеств пространства, которое институционализировано определенным образом. В сфере социальной деятельности абсолютное пространство становится основанием для монопольной ренты. Но абсолютное пространство вообще преодолевается путем взаимодействия различных сфер деятельности в разных местоположениях, и относительные пространственные характеристики становятся основополагающим принципом формирования и дифференциальной, и абсолютной ренты, хотя абсолютное пространство собирает свой налог во всех случаях благодаря тому, что частная собственность обладает привилегией устанавливать монополию. Более того, как мы скоро выясним, в определенном смысле реляционное пространство превалирует в общем определении стоимости ренты в различных местоположениях. Реляционный стиль анализа, используемый Марксом, на самом деле очень близок к реляционному анализу пространства, предложенному Лейбницем (Leibniz, издание 1934 года; см. также: Whiteman, 1967). Как рента не может быть понята вне определенных социальных обстоятельств, так и марксистские категории монополии, дифференциальной и абсолютной ренты вбирают в себя все идеи классической политической экономии, и по сути дела они с тех времен не особенно усовершенствовались. Я не хочу сказать, что аналитики до Маркса (такие, как Рикардо и Смит) или после Маркса (такие, как Маршалл, Уикселл и Пигу) придерживались марксистской интерпретации этих категорий. Например, абсолютная рента, как она представлена у Маркса, основывается на его специфической и уникальной теории стоимости и не может быть от нее отделена. Последующие поколения авторов проигнорировали или совершенно неверно поняли эту теорию (хорошее обсуждение этого см.: Ollman, 1971; Hunt and Schwarz, 1972). Некоторые западные экономисты совсем отказались от абсолютной ренты, но большинство предпочитает понимать под ней ограниченное совокупное предложение земли, которая, попав однажды в использование тем или иным способом, призвана производить какую-то ренту. Размеры абсолютной ренты могут тогда быть обусловлены относительно ограниченным по сравнению с другими факторами производства количеством земли, и отсюда мы приходим к неоклассической позиции. Монопольная рента, соответственно, может быть проинтерпретирована в неоклассической традиции как результат искусственных манипуляций при дефиците, возникающем вследствие манипуляций производителей с предложением земли.

Дефицит, однако, социально детерминирован (см. гл. 4). Маркс связывает ренту только с дефицитом, возникающим благодаря институту частной собственности, и отличает его от дефицита, возникающего в результате других обстоятельств. Неоклассическое обобщение в некоторых аспектах может быть полезным, но оно стирает то различие, которое Маркс и некоторые аналитики после него (такие, как Генри Джордж) не хотели бы опускать по очевидным этическим причинам. Неоклассический анализ излагается так, как будто совершенно неважно, как возникает дефицит. С точки зрения Маркса, рента — это нечто, что «украдено» землевладельцем, незаслуженная прибыль. Землевладелец ничего не вкладывает по сравнению с капиталистом, который, по крайней мере, продает свою продукцию, и при этом землевладелец находится в прекрасном положении, потому что у него есть власть изъять базовые ресурсы, заключающиеся в земле и неотделимых от нее элементах благоустройства, если ему выгодно это сделать (например, с 1966 года девелоперам недвижимости в Лондоне стало выгоднее держать огромные офисные помещения пустыми). Маркс четко проговаривает правило, утверждая, что юридическое право собственности на землю наделяет землевладельца «властью воздерживаться от эксплуатации своей земли до тех пор, пока экономические отношения не сделают возможным такое использование ее, которое принесет ему известный избыток» (Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 25 (ч. II). С. 316). Маркс видит рантье, стало быть, как пассивную фигуру, которая лишь собирает сливки с экономического роста, достигнутого приложением общественного труда. Этот взгляд на ренту требует дальнейшего анализа в ракурсе того, что дефицит создается с целью приращения или сокращения рентной стоимости.

Способность земли производить выгоды и обременять издержками зависит от неизменности ее местоположения по отношению к разного рода внешним издержкам и выгодам, производимым общественной деятельностью в городской системе. Так, Гаффни (Gaffney, 1967, 142) указывает на то, что земельная рента зависит частично от того, «что достается собственнику бесплатно от общества», а также от «не требующей дополнительной оплаты частной деятельности на других участках земли, тесно прилегающих к данному участку», добавляя, что «положительные побочные выгоды, которые накапливаются и усиливают друг друга, видятся урбанистами-экономистами как сама суть городов». Классические политические экономисты установили связь между экономическим ростом и увеличением рентной стоимости, но этот аспект проблемы как-то затерялся в последующем развитии теории. Способность земли производить выгоды, присваивать потребительские излишки и т. д. — это крайне важный момент, и он связан с дефицитом в том смысле, что и общественная, и частная деятельность создают дефицит мест с удобным доступом к рукотворным ресурсам (см. гл. 2). Таким образом, владельцы недвижимости получают выгоды или несут издержки независимо от их воли, за исключением случаев, когда они имеют влияние на общественную и частную деятельность (Гаффни отмечает, что законодательство, на государственном и местном уровне, — это один из наиболее распространенных картельных сговоров с целью управления земельными ресурсами).

Но рента также создается в реляционно структурированных пространстве и времени. Адам Смит и Маркс утверждали, что все виды земельной ренты определяются ценой определенного базового жизненно необходимого товара (зерна). Лучше добавить к рассмотрению стоимости ренты влияние альтернативных и соседствующих видов пользования (и здесь может быть полезным размышлять в терминах общего равновесия). Это означает, что рента определяется реляционно по всем сферам производства во всех местоположениях, при этом в расчеты также включаются будущие ожидания. Земля и благоустройство, согласно практикам рынка недвижимости, часто оцениваются по тому, что они могут приносить в случае их наилучшего и наивыгоднейшего использования, а не по тому, как они используются в данный момент. Из этого возникает «важное значение», в котором стоимость любого участка земли «содержит» стоимости всех других участков в настоящее время, а также ожидания относительно будущих стоимостей. Следствия этого положения для определения земельной стоимости, а также для расчетов выгодности инвестиций в землю хорошо исследованы в литературе по земельной экономике (см., например: Ratcliffe, 1949). Последствия для решений о городском землепользовании разнообразны и включают целый ряд проблем, начиная от масштабных спекуляций и проблем с «издержками созревания» земли (т. е. ожидание условий, когда землю можно будет выгодно продать или использовать по новому назначению. — Прим. пер.) и соответствующим упадком в зонах, в которых меняется тип землепользования, и заканчивая последствиями для всей городской системы, поскольку рост города и экономический (умеренный) рост идут рука об руку. Гаффни (Gaffney, 1969, 148) дает такой пример: «В наши дни слишком много решений относительно размещения принимается под влиянием грядущего повышения [стоимости земли]. Представьте иерархию видов землепользования как последовательность концентрических кругов. Спрос на более выгодное использование не полностью удовлетворяется в границах соответствующего круга, потому что там есть те, кто придерживает свою землю. Неудовлетворенный спрос ищет выхода и проникает в соседние круги, вбрасывая „плавающую цену“ на приграничные территории. Эта плавающая цена поднимает цены на землю так, что пограничная земля становится слишком дорогой для нынешнего вида пользования, но еще не вполне „созревшей“ для более выгодного использования. С социальной точки зрения было бы оптимально продолжать использовать этот объект так, как он используется сейчас. Но фактор плавающей цены мешает этому. [Землевладелец], скорее всего, позволит строениям на этой земле прийти в упадок, выжидая, когда можно будет выгоднее использовать землю. Застройщики, которым нужна более дешевая земля, чем в данный момент предлагает землевладелец в этом сегменте, вынуждены перемещаться на следующий круг, вызывая там эффект плавающей цены на землю, используемую сейчас для менее выгодного землепользования, и так далее с последующими ударными волнами, а результат — все больше поползновений на всех пограничных участках землепользования».