В капиталистической экономике рента возникает в монопольной, дифференциальной и абсолютной формах. Как только она возникает, рента начинает действовать как инструмент распределения земли в то или иное пользование. Когда пользование определяет стоимость, тогда можно говорить о социальной обоснованности ренты как распределительного инструмента, который ведет к созданию эффективных моделей капиталистического производства (хотя суммарное количество выплачиваемой ренты кажется слишком высокой ценой, которую общество должно платить за такой распределительный механизм). Но когда стоимость определяет тип пользования, распределение происходит с использованием грубых спекуляций, искусственно создаваемого дефицита и т. п., и рента теряет всякое сходство с эффективной организацией производства и потребления. Социальная политика, как часто считается, должна быть направлена на поощрение первого вида распределения и ослабление второго. К сожалению, монополистическая власть частной собственности может осуществляться в экономической форме с использованием бесчисленного множества стратегий. Если ренту нельзя извлечь одним способом, она будет получена другим. Социальная политика, вне зависимости от заложенных в ней благих намерений, беспомощна перед лицом этих разнообразных уловок: как ни крути, а рантье получит свой кусок прибыли. Однако именно благодаря этому складывается схожая форма капиталистических городов, несмотря на достаточно очевидные различия между странами (и даже между городами) в смысле политических, правовых и административных институтов, а также в производстве, распределении и социальной матрице жизни в сообществе.

И все же исторически способы получения ренты ощутимо менялись. Монопольная рента (в марксистском значении) и абсолютная рента (если считать ее проявлением классовой монополии) сейчас гораздо более значимы, чем раньше, частично из-за того, что города стали больше и географически разнообразнее. Индивидуальная и классовая монопольная ренты извлекаются теперь повсеместно, но по-разному — в зависимости от местоположения, особенности деятельности, определенного дохода потребителей и влияния класса рантье на принятие выгодных им общественных решений. В современной капиталистической экономике рента также стала смешиваться с процентом на капитал, и приращение стоимости ренты, как следствие, стало настолько же важным для эволюции капитализма, как и приращение производства. Путаница между рентой и нормой прибыли от капитала возникает и в теории городского землепользования. Дело в том, что рента может быть представлена как проблема при определении общественной нормы прибыли на капитал. Проблема ренты тогда сводится к одному из трансферных платежей из этой общественной нормы прибыли на капитал. К сожалению, все вопросы, которые поднимались в этой главе, возникают также по поводу теории капитала (Harcourt, 1972). Если мы считаем, что нет такой вещи, как однородная единица капитала, и что меновая стоимость основного капитала не может быть исчислена независимо от распределения и цен, тогда говорить о совокупной производственной функции или даже об отраслевой производственной функции бессмысленно и все достижения в области городской экономики, включая работы Миллса (Mills, 1972) и Мута (Muth, 1969), также бессмысленны. Поскольку любой практический анализ городских феноменов должен начинаться с принятия того факта, что большая пропорция основного капитала не имеет какой-либо стоимости, независимой от будущего типа использования, цен и распределения выгод в обществе, нет ни малейшего шанса, что проблемы теории ренты могут разрешиться, будучи перенесенными в сферу теории капитала. Другими словами, если Джоан Робинсон, Пьеро Сраффа и другие неокейнсианцы (см.: Hunt and Schwarz, 1972; Harcourt, 1972; Harcourt and Laing, 1971) хотя бы приближаются к истине, то Алонсо, Миллс и Мут совершенно не правы.

Рост городов открывает определенные возможности для приращения стоимости ренты или стоимости недвижимого капитала, в то же время обеспечивая поле для размещения прибавочного продукта (см. далее раздел «Процесс рыночного обмена и метрополисный урбанизм в современном капиталистическом мире»). Для всей городской системы, а не только для периферии или центра характерны ожидания роста стоимости земли и собственности и что производственная мощность фондов недвижимого капитала будет приносить доход; самый безопасный способ достичь этого — это стимулировать рост городов. Рост можно регулировать, но контроль физического роста без контроля всего остального будет просто приводить к еще большему дефициту. Планировщики в юго-восточных районах Англии и городские комитеты по зонированию в Нью-Йорке в равной степени приложили усилия для создания новых возможностей извлечения монопольной ренты. Возникновение индивидуальной и классовой монопольной ренты как господствующего источника общей ренты нужно, следовательно, рассматривать как один из аспектов процесса эволюции капиталистической рыночной экономики обмена и сопряженных с ней политических и правовых институтов — эволюции, которая тесно связана с возникновением определенной формы урбанизма (см. гл. 6). Монопольный капитализм, как кажется, идет рука об руку с монопольной рентой.

Из этого может быть сделан вывод (если это еще не стало очевидно из анализа Маркса), что рента существует только при определенных обстоятельствах: она зависит от способа производства и конкретных институтов, обслуживающих обладание собственностью. Если это так и если отношения между потребительной стоимостью и меновой стоимостью подобным же образом являются производной от масштабных протекающих в обществе процессов, то мы должны признать, что «общая» теория городского землепользования невозможна. Вся теория землепользования должна быть признана условной. Есть только отдельные теории, которые могут играть определенную роль в прояснении текущих условий или в разработке альтернатив при определенных допущениях о господствующем способе производства, о природе общественных отношений и при господствующих общественных институтах. Условная природа всей теории городского землепользования наиболее ярко проявляется в том, как разные концепции ренты формируют определенного рода теорию. Миллс (Mills, 1969), например, напрямую обращается к концепции дифференциальной ренты, в то время как Гаффни (Gaffney, 1961) считает дифференциальную ренту «случайной» и утверждает, что рента возникает потому, что «предложение земли ограниченно по сравнению со спросом». Как следствие, они предлагают весьма разные анализы городской структуры. Введение абсолютного пространства и ренты как излишка потребителя или производителя, получаемых на последовательно заполняющемся рынке земли (см. об этом выше), дает другой взгляд на динамику городского жилищного рынка. То, как именно связываются между собой концепции ренты и пространства, четко определяет, какой тип теории землепользования мы получим на выходе. Эта задача может быть выполнена только при условии ясного понимания того, как эта теория потом будет использоваться.

Если, например, мы хотим прояснить наши нынешние городские проблемы, то нужно признать, что модели городского землепользования типа моделей фон Тюнена представляют собой приводящую в замешательство смесь оправдания сложившегося на настоящий момент положения и контрреволюционного тумана. Контексты, когда эти модели могут считаться описывающими особые случаи, уже обсуждались выше, но ограниченность этих контекстов никак не поясняется в научной литературе и, кажется, даже не вполне осознается. Использование всяких неоклассических инструментов и стирание важных различий, касающихся природы ренты, природы пространства и отношений между потребительной и меновой стоимостями, дополненные кое-каким сомнительным тестированием на практике, позволили таким моделям получить гораздо большую долю внимания и доверия, чем они того на самом деле заслуживают. Географы, социологи и планировщики, с другой стороны, предоставляют нам мешанину из данных и материалов (иногда представленных в виде моделей), которые настолько обрывочны, что из них сложно почерпнуть что-либо, кроме очевидных поверхностных обобщений относительно значимости класса и статуса, транспортных расходов, политической власти и т. п. для функционирования городской системы. Наблюдения, что содержатся в такого рода аналитике, могут быть познавательными и, иногда, открывающими что-то новое в сложной человеческой природе, но там едва ли присутствует понимание того, «как это все связано» или «как это все складывается». Дальше всего в понимании этого продвинулись несколько исследователей земельной экономики, из которых Гаффни, безусловно, наиболее яркий, у которых четкое представление о реальных процессах дополнилось способностью оценить их и сделать обобщения на фоне общественных процессов в целом. Наиболее очевидной задачей поэтому является конструирование таких объясняющих «особые случаи» теорий городского землепользования, которые достаточно масштабны, чтобы включать в себя разные концепции ренты и пространства в одном и том же контексте. И вот здесь зацикленность на тщательности математического анализа может быть скорее барьером, чем помощью. Большая часть из того, что происходит на рынке городской земли и недвижимости, не годится для обработки общепринятыми техниками, но это не причина игнорировать эти явления. Возможно, самой ближайшей задачей в данных обстоятельствах является понимание того, как возникают индивидуальная и классовая монопольные ренты, и получение представлений о тех процессах, которые тесно увязывают вместе искусственный дефицит, рост городских территорий и возможности извлекать такую ренту. Теория городского землепользования в настоящий момент мало что может сказать по этому важному вопросу.