который выполнял функцию сохранения капитала в годы войны и приумножения его после: коммерческая и жилая земля[179]. Япония – единственная крупная промышленная страна, где стоимость домов падает, а не растет. Средний японский дом примерно через 30 лет не имеет никакой ценности, потому что он построен в основном из дерева, а также потому, что новые дома можно строить дешево и быстро. До Второй мировой войны около 20 % населения имело дома; хорошо содержащиеся дома регулярно покупались и продавались, сохраняли ценность в условиях инфляции и были хорошим вложением капитала.

Но полное разрушение многих городов во время войны и отчаянная потребность в жилье в первые послевоенные годы вынудила правительство принять меры по поощрению строительства домов. Это привело к массовому строительству и избыточному предложению дешевого жилья. Таким образом, старые, обесценивающиеся дома имели небольшую стоимость при перепродаже. Даже сегодня соотношение сделок с существующими домами к количеству начатого строительства составляет всего 0,25 в Японии по сравнению с 3,8 в США и 7,5 в Великобритании. Только шесть десятых процента от общего числа существующих японских домов продается: для сравнения, в США и Великобритании это число в десять раз больше. Таким образом, процент чистой стоимости недвижимости в Японии гораздо меньше, и в старости средний японец вынужден полагаться исключительно на пенсии и финансовые активы. Это, несомненно, способствует неуверенности в себе и, возможно, является причиной того, почему мамы-сан такие спекулянты.

Напротив, в послевоенной Японии коммерческие и жилые земли были великолепной инвестицией. С 1950 по 1990 год, в то время как номинальные доходы выросли в 50 раз, цены на землю выросли в 330 раз. С 1990 года, когда «пузырь» лопнул, цены сильно упали, но недавно снова начали расти. Таким образом, если в 1940 году вы вкладывали капитал в землю, в годы войны вы сохранили его, хотя и в неликвидной форме. Затем, после войны, как говорилось ранее, если вы владели сельскохозяйственной землей, администрация Макартура заставила вас продать ее по сильно заниженной цене, поэтому сельскохозяйственная земля не работала как средство сохранения капитала.

Совсем другая история была с коммерческими, промышленными и жилыми землями, особенно в Токио и Осаке. Вы должны были держаться, даже когда строения на ней сгорали в пламени бомбардировок, и верить, что Япония восстанет из пепла. После войны вам не нужно было продавать эту землю правительству, а когда наступил послевоенный бум, вы стали невероятно богатым, поскольку стоимость недвижимости взлетела до невообразимых высот. Действительно, покупатели и продавцы трофейных шедевров искусства были в основном удачливыми магнатами в сфере недвижимости. Земля! Земля! Земля! Но кто бы мог предвидеть, что вложения в сельскохозяйственные земли не будут работать, а в коммерческие – будут.

После всего сказанного, учитывая масштаб бедствий, причиненных Второй мировой войной, можно постулировать, что японские акции и земельный рынок проделали впечатляющую работу по сохранению и увеличению реального капитала в очень долгосрочной перспективе.

Глава 9

Четыре всадника Апокалипсиса снова скачут

Что случилось с богатством в странах, оккупированных Германией

Согласно Книге Откровения, четыре всадника Апокалипсиса – это война, голод, мор и смерть. В пятом десятилетии XX века они вновь появились. Их предыдущее пришествие случилось во время Первой мировой войны, вызвавшей миллионы бессмысленных смертей в окопной войне, гиперинфляцию в Германии и последствия в виде ненависти и мести, которые привели ко Второй мировой войне. Книга Откровения, написанная за 2000 лет до этого, не могла предвидеть, что вторичными последствиями второго явления четырех всадников станут немыслимое количество убийств, еще более длительная война, еще более обширная оккупация, преследования, голод, мор… и массовое уничтожение богатств.

Сравнение мировых фондовых рынков в XX веке

Одним из способов рассмотреть и изучить процесс уничтожения богатства является взгляд на различные фондовые рынки в разных странах за очень продолжительный срок – например, за весь XX век. Несколько лет назад Уильям Гетцманн из Йельской школы менеджмента и Филипп Джорион из Калифорнийского университета сделали именно это и опубликовали статью под названием «Век глобальных фондовых рынков». Исследование фокусируется на странах, по которым они смогли найти достоверные данные по фондовым рынкам и инфляции, начиная с 1921 года. Из них только пять (США, Канада, Великобритания, Новая Зеландия, Канада и Швеция) не испытывали перерывов в торговле в течение этих 85 лет. В девяти случаях перерыв в торговле длился не менее шести месяцев, а семь стран пережили длительный перерыв в торговле, затянувшийся на годы и связанный с войной, вторжением или революцией. Кроме того, было еще 11 случаев полного закрытия, или того, что авторы называют «смертью». Смертью они называют закрытие фондового рынка, без последующего возобновления работы и без последующего возрождения в прежней форме. Венгрия, Чехословакия, Румыния, Польша и Финляндия: все это рынки, которые умерли, когда их контролировал Советский Союз (хотя с тех пор все они были возрождены).

Такие прибежища частного капитала, как Гонконг и Сингапур (оккупированные Японией в 1942–1945 годах) также пострадали. Аргентинский фондовый рынок, любимец инвесторов развивающихся рынков на протяжении большей части первой половины XX века, был закрыт в течение 10 лет между 1965 и 1975 годами. Испанский рынок не работал четыре года во время гражданской войны, а австрийский – восемь лет. Кроме того, рынки акций Норвегии, Дании, Нидерландов, Франции, Бельгии, Греции, Чехословакии и Польши закрывались при капитуляции стран. Хотя впоследствии они были вновь открыты оккупационными властями, они практически не функционировали и не имели ликвидности. В каждом случае фондовый рынок уже падал как минимум на 20 %, а обычно и больше еще за 12 месяцев до закрытия.

Используя расчеты «Книги тысячелетия» реальной (после инфляции) доходности за период с 1900 по 2000 год, реальная доходность фондовых рынков в странах, которые не были побеждены или оккупированы во время Второй мировой войны и в которых не было эпизодов гиперинфляции, составила 6,5 % годовых в местной валюте и 6,2 % в долларах. Это общая доходность, включая реинвестированный доход. Подсчитано, что за столетие реальная доходность акций США составила 6,9 %. Подтверждая это число, Шиллер обновил индекс S&P 500, добавив новые данные и исторические пересмотры индекса потребительских цен, и рассчитал почти идентичный 7 % реальный доход для XX века. Семь процентов реального дохода в долгосрочной перспективе – это очень впечатляющая цифра. Это означает, что покупательная способность денег, вложенных в акции, удваивается каждые 10,5 лет и увеличивается в четыре раза за чуть более чем за 20 лет. Впечатляюще!

Однако Эндрю Смитерс утверждает, что использование 1900 года в качестве начальной даты вводит в заблуждение, поскольку годы непосредственно перед 1900 годом были очень вялыми. С 1871 по 1900 год в США реальная доходность акций составляла только 3,02 % годовых. Инфляция за эти годы составила минус 1,57 %, а это означает, что номинальная доходность акций составляла всего 1,45 % в год. В результате, по расчетам Смитерса, реальная доходность с